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Der Wegweiser für Ihren Immobilienkauf in Koh Samui – Thailand!

Hier prä­sen­tiert Ihnen Doc­tor Pro­per­ty alle wich­ti­gen Infor­ma­tio­nen, die Sie bei einem Kauf einer Immo­bi­lie in Thai­land beach­ten soll­ten. Die­se Infor­ma­tio­nen gel­ten aber aus­schließ­lich für Nicht thai­län­di­sche Staats­an­ge­hö­ri­ge. Eben­so möch­ten wir Sie ein­la­den unse­ren Blog regel­mä­ßig zu besu­chen. Dort berich­ten wir über Ände­run­gen und neue inter­es­san­te Immo­bi­li­en Pro­jek­te. 

Grundlegende Überlegungen bevor Sie eine Immobilie in Koh Samui – Thailand erwerben möchten!

Eine Kauf­ent­schei­dung für eine Immo­bi­lie soll­te immer wohl über­legt sein. Hier gilt es beson­ders sich im Vor­feld über die aktu­el­le Geset­zes­la­ge zu infor­mie­ren und sich auch recht­lich hier­zu bera­ten las­sen. Doc­tor Pro­per­ty emp­fiehlt Ihnen eini­ge gute Rechts­an­walts­kanz­lei­en, wenn Sie es wün­schen. Selbst­ver­ständ­lich wer­den wir auch immer bera­tend an Ihrer Sei­te ste­hen. Für die­ses The­ma soll­ten Sie sich ruhig etwas Zeit neh­men und alles genau ver­ste­hen, bevor Sie eine Immo­bi­lie in Thai­land erwer­ben. Hier in Thai­land ist das Pro­ze­de­re sicher­lich etwas ande­res, als Sie es bei­spiels­wei­se aus Ihrem Hei­mat­land her ken­nen. Eben­so gel­ten auch hier die glei­chen Regeln für einen Immo­bi­li­en­er­werb, wie anders­wo. Ist die Lage der Immo­bi­lie gut? Haben Sie einen seriö­sen Immo­bi­li­en­mak­ler? Wie teu­er darf die neue Immo­bi­lie maxi­mal sein? Brau­che ich eine Finan­zie­rung? Möch­te ich die­se Immo­bi­lie selbst nut­zen, oder gewerb­lich ver­mie­ten? 

Wenn Sie zu all die­sen Fra­gen eine ein­deu­ti­ge Ant­wort gefun­den haben, dann möch­te Ihnen Doc­tor Pro­per­ty gern bei der Hil­fe nach der rich­ti­gen Immo­bi­lie hel­fen. Wir ver­ste­hen uns als unab­hän­gi­ger Immo­bi­li­en­mak­ler und sind mit den Eigen­hei­ten des Mark­tes auf Koh Samui bes­tens ver­traut. Wir kön­nen Sie sowohl in der Lage, als auch in der Bewer­tung der Immo­bi­lie kom­pe­tent zur Sei­te ste­hen. 

Ist eine Finanzierung über eine thailändische Bank möglich?

Vie­le Inter­es­sen­ten spie­len mit dem Gedan­ken sich eine Immo­bi­lie in Thai­land, ganz beson­ders in Koh Samui kau­fen zu wol­len. In den letz­ten Jah­ren war die Zins­po­li­tik der Ban­ken sehr freund­lich, nahe­zu ein­la­dend gegen­über einem mög­li­chen Immo­bi­li­en­kre­dit. Vie­le Immo­bi­li­en wur­den in Ihren Hei­mat­län­dern sogar zu 100% finan­ziert. Aus die­ser Über­le­gung her­aus wächst der Gedan­ke auch eine Immo­bi­lie in Thai­land gut und güns­tig zu finan­zie­ren. Die­ses Gedan­ken­spiel funk­tio­niert lei­der in Thai­land zu 95% der Fäl­le nicht. Eine Finan­zie­rung durch eine thai­län­di­sche Bank ist für einen Nicht thai­län­di­schen Staats­bür­ger nahe­zu unmög­lich. In ganz weni­gen Fäl­len wei­chen Kun­den über eine Kre­dit­an­stalt in Hong­kong aus. Eben­falls gibt es nur in weni­gen Fäl­len eine Erfolgs­aus­sicht, wenn Sie mit Ihre Haus­bank spre­chen und eine Kre­dit bean­tra­gen wol­len. Eine klei­ne Alter­na­ti­ve bie­ten aber teil­wei­se eini­ge hier ansäs­si­ge Ent­wick­lungs­ge­sell­schaf­ten, die Ihr eige­nes Pro­jekt mit einer Finan­zie­rung anbie­ten. Eini­ge die­ser Ange­bo­te fin­den Sie auch bei Doc­tor Pro­per­ty. Den­noch soll­ten Sie mit der Ein­stel­lung einer 100% Eigen­fi­nan­zie­rung an die  Immo­bi­li­en­su­che gehen. 

Möchten Sie Ihre Immobilie in Koh Samui – Thailand als reines Investment kaufen?

Wenn Sie mit die­sem Gedan­ken spie­len, dann soll­ten Sie sich kom­pe­tent bera­ten las­sen. Hier­bei gilt es im Vor­feld zu über­le­gen, wel­che Art der Immo­bi­lie am Bes­ten ist. Ob es eine Vil­la, ein Stadt­haus, eine Eigen­tums­woh­nung, oder ein Con­do­mi­ni­um wer­den soll. Eben­so soll­te beach­tet wer­den, wel­chen Eigen­tums­ti­tel die­se Immo­bi­lie trägt. Das ist bei einem Wie­der­ver­kauf meist sehr ent­schei­dend. Auch eine Betrach­tung der Aus­ga­ben, wie zum Bei­spiel die Instand­hal­tungs­aus­ga­ben, Secu­ri­ty und die Manage­ment­kos­ten sind teil­wei­se recht unter­schied­lich. Auch soll­ten Sie die Über­le­gung anstel­len, wel­che Objekt eine hohe Nach­fra­ge gene­riert. Sind es Vil­len mit 3 Schlaf­zim­mern, oder doch nur das Apart­ment mit zwei Schlaf­zim­mern? Nach all die­sen Betrach­tun­gen las­sen sich seriö­se Hoch­rech­nun­gen von Ren­di­ten erstel­len. Eini­ge Ent­wick­lungs­ge­sell­schaf­ten bie­ten auch hier wie­der auf Ihre eige­nen Immo­bi­li­en garan­tier­te Ren­di­ten an. Eini­ge Ange­bo­te fin­den Sie eben­falls hier bei Doc­tor Pro­per­ty. 

Neh­men Sie sich auch hier­für etwas Zeit und schau­en sich den Miet­preis­markt in Koh Samui an. Schau­en Sie auf den ein­schlä­gi­gen Ver­mie­tungs­por­ta­len, wie zum Bei­spiel booking.com, agoda.com, oder airbnb.com nach und gewin­nen Sie selbst einen Ein­druck, wel­che Art von Immo­bi­lie sehr gefragt und gut bewer­tet wird. Manch­mal ist sogar die eher weni­ger in Betracht gezo­gen Wahl einer klei­nen Vil­la mit eige­nem Pool. 

Immobilienarten: einzelne Immobilie, Gemeinschaftanlagen, oder Apartmentanlagen?

Auf Koh Samui haben Sie die freie Wahl zwi­schen all die­sen unter­schied­li­chen Arten. Sie kön­nen sich für die ein­zel­ne Vil­la in Hang­la­ge mit einem traum­haf­ten Meer­blick, einer Gemein­schaft­an­la­ge von vie­len Vil­len, bis hin zur einer Apart­ment­an­la­ge in der Stadt ent­schei­den. Jede Art der Immo­bi­lie hat sei­ne Berech­ti­gung. Vie­le Inves­to­ren mögen zum Bei­spiel die Vor­tei­le einer Gemein­schafts­an­la­ge. Hier­bei zählt die 24 Stun­den Secu­ri­ty, die gere­gel­te Instand­hal­tung, Rei­ni­gung und ein voll­um­fäng­li­ches Ser­vice­pa­ket, begin­nend von der Buchung bis hin zur Betreu­ung des Kun­den. Wer aller­dings eher einen Immo­bi­lie zur Eigen­nut­zung sucht, der mag viel­leicht eher die ruhi­ger Lage und die grö­ße­re Pri­vat­sphä­re einer ein­zel­nen Vil­la. Hier müs­sen Sie selbst für sich die rich­ti­ge Wahl tref­fen. Gern zeigt Ihnen Doc­tor Pro­per­ty auch ver­schie­den Bei­spie­le, damit Sie Ihre rich­ti­ge Wahl tref­fen kön­nen. 

Anzahlung / Reservierung der Immobilie in Koh Samui – Thailand

Soll­ten Sie sich nach allen Recher­chen und Über­le­gun­gen ent­schie­den eine Immo­bi­lie zu erwer­ben und auch bereits die Pas­sen­de gefun­den haben, dann ist es auf Koh Samui und gesamt Thai­land üblich eine klei­ne Anzah­lung auf Ihre Immo­bi­lie zu leis­ten. In der Regel sind es bei einer Woh­nung 100.000 THB und bei einer Vil­la 200.000 THB. Die­se Zah­lung wird über einen Vor­ver­trag gere­gelt und die Immo­bi­lie wird vom Markt genom­men. Dadurch haben Sie jetzt die Mög­lich­keit den Kauf­ver­trag gemein­sam zu gestall­ten und die gewünsch­te Immo­bi­lie noch ein­mal einer Risi­ko­prü­fung (Due Dili­gence ) zu unter­zie­hen. Hier­für ste­hen in der Regel 4 – 6 Wochen zur Ver­fü­gung. Die Gestal­tung des Anzah­lungs­ver­tra­ges, bzw. Reser­vie­rungs­ver­trags ist indi­vi­du­ell. Manch­mal stellt Ihnen die Ent­wick­lungs­ge­sell­schaft ein Exem­plar zur Ver­fü­gung, oder Sie kön­nen selbst einen Ver­trag mit dem Eigen­tü­mer der Immo­bi­lie ent­wer­fen. Hier­für gibt es kei­ne bestimm­ten Rah­men­be­din­gun­gen. 

Due Diligence / Risikoprüfung der Immobilie durchführen

Vor der Unter­zeich­nung des Haupt­kauf­ver­tra­ges soll­ten Sie Ihren recht­li­chen Ver­tre­ter beauf­tra­gen alle Risi­ken zu prü­fen. 

Hier­zu zäh­len: 

  • Gibt es ein lega­les Zugangs­recht zur Ihrer Immo­bi­lie?
  • Besitz der Ver­käu­fer über­haupt das Recht die­se Immo­bi­lie zu ver­kau­fen?
  • Sind Schul­den, Hypo­the­ken, oder Pfand­rech­te auf die­se Immo­bi­lie ein­ge­tra­gen?
  • Wer­den gesetz­li­che Vor­schrif­ten (Bau­recht) über­gan­gen?
  • Wird der Ver­kauf über eine Unter­neh­mung gere­gelt, dann prü­fen Sie bit­te was sich noch alles in der Fir­ma befin­det und ob sie schul­den­frei ist und alle Steu­ern bezahlt wur­den!

Neubauprojekte (Off – Plan Immobilien) auf Koh Samui – Thailand

Bei Doc­tor Pro­per­ty fin­den Sie eini­ge Neu­bau­pro­jek­te. Unse­re Kli­en­ten fra­gen sich dann sehr oft, wie sicher ist mei­ne Inves­ti­ti­on in ein sol­ches geplan­tes Immo­bi­li­en­pro­jekt? Der Immo­bi­li­en­markt auf Koh Samui hat erst in den letz­ten Jah­ren an Bedeu­tung gewon­nen. Die Popu­la­ri­tät der Insel und die Ren­di­te­chan­cen bei der Immo­bi­li­en­ver­mie­tung las­sen den Immo­bi­li­en­markt von Jahr zu Jahr wach­sen. Aus die­sem Grund gibt es der­zeit vie­le Ent­wick­lungs­ge­sell­schaf­ten die die­se neu­en Pro­jek­te in die Ver­mark­tung geben. Beden­ken für sol­che Pro­jek­te teilt unse­re Team von Doc­tor Pro­per­ty nicht. Sicher­lich kann es schon zu klei­nen Abwei­chun­gen zwi­schen der Ver­mark­tungs­bro­schü­ren und der fer­tig­ge­stell­ten Vil­la kom­men, aber in der Regel erhal­ten Sie auch die Immo­bi­lie, wie Sie Ihnen beim Ver­kauf ver­spro­chen wur­de. Die Com­pu­ter­tech­nik und die 3D Gestal­tung machen heut­zu­ta­ge vie­le Din­ge mög­lich und der Kun­de erhält einen sehr gute Vor­stel­lung von sei­ner zukünf­ti­gen Immo­bi­lie. Eben­so haben Sie mit einer Off Plan Ent­wick­lung einen gewis­sen finan­zi­el­len Spiel­raum. Sie brau­chen das gesam­te Kapi­tal nicht von Beginn an zur Ver­fü­gung zu stel­len. Nach einer Anzah­lung zah­len Sie übli­cher­wei­se in Teil­ab­schnit­ten. Ganz abhän­gig vom Bau­fort­schritt. Dadurch erhal­ten Sie auch eine Sicher­heit nur für das zu zah­len, was auch bereits gebaut wur­de. Ein wei­te­rer Vor­teil eines sol­chen Neu­bau­pro­jek­tes ist die Mit­be­stim­mung wäh­rend des Bau­pro­zes­ses. Hier gibt es bei vie­len Ent­wick­lungs­ge­sell­schaf­ten die Mög­lich­keit die Art der Mate­ria­len, Far­be und auch Innen­ge­stal­tung Ihren Wün­schen noch anzu­pas­sen. Ein wei­te­rer gro­ßer Vor­teil besteht dar­in, dass Sie zu Beginn die freie Aus­wahl der Immo­bi­lie haben. In der Regel wer­den zuerst die Vil­len, oder Apart­ments mit dem bes­ten Blick, oder der bes­ten Lage ver­kauft. Hier­bei gilt es dann wirk­lich sich zeit­nah für die rich­ti­ge Immo­bi­lie zu ent­schei­den. Aus unse­rer Erfah­rung her­aus wer­den Neu­bau­pro­jek­te in sehr kur­zer Zeit ver­kauft. Oft sind die Objek­te gera­de ein­mal 6 Mona­te auf dem Markt. Gern kön­nen Sie uns Ihre Kon­takt­da­ten über­mit­teln und wir von Doc­tor Pro­per­ty wer­den Ihnen regel­mä­ßig neue Pro­jek­te per Email zusen­den. 

Wichtige Auszüge der Bauvorschriften und Umweltbestimmungen von Koh Samui – Thailand

Eine wesent­li­cher Bestand­teil der Bau­vor­schrif­ten auf Koh Samui ist die Abhän­gig­keit der Ent­fer­nung der Immo­bi­lie zum Strand. Die Bau­ge­neh­mi­gung erhal­ten im Gemein­de­amt und ist auch hier natür­lich zwin­gend erfor­der­lich vor Bau­be­ginn die Geneh­mi­gung dafür zu haben. 

  • Ist Ihr Grund­stück inner­halb eines 10 Meter Radi­us vom Strand ent­fernt, dann darf dort über­haupt nicht gebaut wer­den.
  • Ist Ihr Grund­stück inner­halb eines 50 Meter Radi­us vom Strand ent­fernt, dann dür­fen Sie nur ein ein­ge­schos­si­ges Haus bau­en. Maxi­mal Höhe beträgt hier 6 Meter (mit Dach), Maxi­mal zu bebau­en­de Flä­che beträgt 75 m2 
  • Ist Ihr Grund­stück inner­halb eines 200 Meter Radi­us vom Strand ent­fernt, dann dür­fen Sie nur maxi­mal 12 Meter hoch bau­en und eine Flä­che von 2.000 m2 darf nicht über­schrit­ten wer­den.
  • Befin­det Sich Ihr Grund­stück außer­halb von 200 Metern, dann dür­fen Sie auch nur maxi­mal 12 Meter hoch bau­en. 
  • Ist Ihr Grund­stück unter 80 Meter über dem Mee­res­spie­gel, gibt es nur Auf­la­gen für Hotels und Vil­len­pro­jek­te von mehr als 10 Vil­len. Für nor­ma­le Vil­len gibt es kei­ne Bestim­mun­gen
  • Ist Ihr Grund­stück zwi­schen 80 und 140 Meter über dem Mee­res­spie­gel, dann dür­fen Sie hier ein Ein­fa­mi­li­en­haus bau­en, wenn Ihr Grund­stück grö­ßer ist als 400 m2. Die Maxi­mal­hö­he von 6 Metern muss eben­falls ein­ge­hal­ten wer­den und die Hälf­te des Grund­stücks kann nur bebaut wer­den. Eben­so muss der Bau­ent­wurf sich har­mo­nisch in die Land­schaft ein­fü­gen. Hier­bei soll­ten Sie unbe­dingt die Hil­fe fach­kun­di­ger Archi­tek­ten in Anspruch neh­men. 
  • Ist Ihr Grund­stück über 140 Meter über dem Mee­res­spie­gel, dann gilt im Wesent­li­chen das Glei­che, wie Punkt zuvor, aber mit der wei­te­ren Ein­schrän­kung, dass Sie nur 90 m2 Flä­che bebau­en dür­fen. 
  • Befin­det sich Ihr Grund­stück ober­halb von 140 Metern und Ihr Land neigt sich zwi­schen 35 und 50 Grad, dann dür­fen Sie nur ein Haus bau­en mit einer Grund­flä­che von 80 m2. Eben­so sind nur 25% des Land zu bebau­en. 50% müs­sen Frei­flä­chen, 25% Nutz­flä­chen blei­ben. Die Grund­stücks­grö­ße muss ins­ge­samt min­des­tens 480 m2 haben. 
  • Ist die Nei­gung grö­ßer als 50 Grad, dann ist ein Neu­bau ver­bo­ten. 

Garantien vom Bauträger für Ihre Villa, oder Apartment in Koh Samui – Thailand

- Apart­ments / Con­do­mi­ni­ums mit ein­ge­tra­ge­nem Regie­rungs­ti­tel: Hier erhal­ten Sie in der Regel eine 5 jäh­ri­ge Garan­tie auf den Roh­bau und 2 Jah­re auf die gesam­te Immo­bi­lie. Eini­ge Bau­trä­ger bie­ten hier aber durch­aus auch höhe­re Garan­ti­en an.

- Nicht vom Staat regu­lier­te Eigen­tums­pro­jek­te: Hier müs­sen Sie selbst mit dem Bau­trä­ger die Garan­tiel­auf­zei­ten prü­fen. Richt­li­ni­en gibt es hier­für nicht. In der Regel geben eini­ge Bau­trä­ger eine 10 jäh­ri­ge Garan­tie auf den Roh­bau. 

Gesetzgebung bei einem Erwerb von Immobilien in Koh Samui – Thailand

Kauf eines Hauses, oder einer Villa 

Zunächst ein­mal ist im thai­län­di­schen Gesetz die Rege­lung für den Erwerb von Land für Aus­län­der ganz klar gere­gelt. Es ist aus­län­di­schen Staats­an­ge­hö­ri­gen nicht erlaubt thai­län­di­sches Land zu kau­fen. Es ist nur erlaubt Gebäu­de, oder Häu­ser zu erwer­ben. Es gibt jetzt nur 3 Optio­nen, wie der Besitz von Immo­bi­li­en in Thai­land gere­gelt wird.

  1. Opti­on (Lea­se­hold): Als aus­län­di­scher Staats­an­ge­hö­ri­ger kön­nen Sie auch einen Pacht­ver­trag (Lea­se­hold) über das Land / Grund­stück auf­set­zen las­sen. Die­ser gilt in der Regel für 30 Jah­re und ent­hält bereits Optio­nen für wei­te­re Ver­län­ge­run­gen der Pacht. Wenn Sie es wün­schen, kön­nen auch wei­te­re Bedin­gun­gen inte­griert wer­den. Zum Bei­spiel bei Lauf­zeit­ende eine mög­li­che Kauf­op­ti­on. 
  1. Opti­on: Sie inves­tie­ren über 40 Mil­lio­nen Bath in Thai­land und die Regie­rung (Board of Invest­ment) erlaubt Ihnen anschlie­ßend Land bis zu einer Grö­ße von 1 Rai (1.600 m2) zu Wohn­zwe­cken zu kau­fen.
  1. Opti­on (Free­hold): Eröff­nen Sie ein thai­län­di­sche Unter­neh­men mit beschränk­ter Haf­tung (Thai limi­ted Com­pa­ny). Die­ses Unter­neh­men wird den Kauf des Grund­stücks / Land durch­füh­ren und auch hal­ten. Das Grund­stück wird dann in Ihre Fir­ma ein­ge­tra­gen. Ein aus­län­di­scher Staats­an­ge­hö­ri­ger darf hier aber maxi­mal nur 49% der Antei­le an der Fir­ma hal­ten. Pro aus­län­di­schen Anteils­eig­ner brau­chen Sie für die Grün­dung der Fir­ma, 3 wei­te­re thai­län­di­sche Mit­ge­sell­schaf­ter. 

- 1. Bei­spiel: Ein aus­län­di­scher Staats­bür­ger grün­det das Unter­neh­men, er kann selbst nur 49% der Antei­le hal­ten. Er braucht 3 wei­te­re thai­län­di­sche Mit­ge­sell­schaf­ter.
– 2. Bei­spiel: Zwei aus­län­di­sche Staats­bür­ger grün­den das Unter­neh­men, kön­nen aber selbst nur 49% der Antei­le hal­ten. Sie brau­chen jetzt wei­te­re 6 thai­län­di­sche Mit­ge­sell­schaf­ter.

Die Grün­dung der Fir­ma muss immer über einen Anwalt erfol­gen. Der Anwalt stellt in der Regel auch die not­wen­di­gen thai­län­di­schen Anteils­eig­ner. Die­se Anteils­eig­ner sind nur pas­si­ver Natur und wer­den dafür jähr­lich eine Auf­wands­ent­schä­di­gung gel­tend machen. Sie, als aus­län­di­scher Staats­an­ge­hö­ri­ge wer­den zum Direk­tor (CEO) bestellt. Nur Sie sind zeich­nungs­be­rech­tigt und lei­ten die Geschi­cke der Fir­ma. Die Sat­zung der Fir­ma wird so gestal­tet, dass nur Sie die Kon­trol­le der Fir­ma inne haben. Bei der Grün­dung der Unter­neh­mung wird ein offe­nes Anteils­über­tra­gungs­for­mu­lar von den thai­län­di­schen Anteils­eig­ner unter­schrie­ben. Mit die­sem Doku­ment kön­nen Sie, als Direk­tor, belie­big die rest­li­chen Anteils­eig­ner aus­tau­schen, wenn es erfor­der­lich ist.

Sie haben jetzt das Recht Ihren Grund­be­sitz wei­ter zu ver­äu­ßern, oder zu ver­pach­ten. Auch ist es Ihnen gestat­tet Ihre Rech­te an ande­re Per­so­nen zu über­tra­gen. Das von Ihnen gegrün­det Unter­neh­men ist natür­lich an gel­ten­de Geset­ze gebun­den. Das bedeu­tet Sie müs­sen die Buch­füh­rung und Aktio­närs­ver­samm­lun­gen in vor­ge­schrie­be­nen Zeit­in­ter­val­len durch­füh­ren. Eben­so soll­ten Sie die Steu­ern recht­zei­tig abfüh­ren. Um all die­se regu­la­to­ri­schen Din­ge küm­mern sich die Anwäl­te. Der aus­län­di­sche Inves­tor erteilt nur den Auf­trag der Ver­wal­tung. Die jähr­li­che Gebühr für die gesam­te Ver­wal­tung und die Bezah­lung der Anteils­eig­ner beträgt im Schnitt 20.000 THB.

Haben Sie das Grund­stück mit Hil­fe der thai­län­di­schen Fir­ma erwor­ben, so ist es auch rat­sam das Haus, oder die Vil­la in der glei­chen Kon­stel­la­ti­on zu erwer­ben. Obwohl es der Gesetz­ge­ber erlaubt, Gebäu­de auch zu 100% in aus­län­di­scher Hand zu hal­ten. Durch die­se Vari­an­te, gleich­zei­ti­ger Besitz von Haus und Grund­stück durch die thai­län­di­sche Fir­ma kön­nen Sie vie­le steu­er­li­che Vor­tei­le nut­zen. 

Unterschiede in den verschieden Grundstücks bzw. Land Titeln

Auch hier wie­der gibt es Unter­schie­de in der Gesetz­ge­bung in Thai­land. Im wesent­li­chen sind zwei Titel für aus­län­di­sche Staats­an­ge­hö­ri­ge von Bedeu­tung. Das ist einer­seits der Titel „Cha­no­te“ und „Nor For Sam Kor“. Wir möch­ten Ihnen gern bei­den nach­fol­gend näher erklä­ren.

Titel „Cha­no­te“ (Cha­no­te ti din):

Die­ser Titel (Doku­ment) ist der bes­te Land­ti­tel für den Eigen­tü­mer, oder Inves­tor. Er ist von der Genau­ig­keit der Ver­mes­sung der bes­te Titel. Eben­so kann der Cha­no­te Titel sehr ein­fach und schnell über­tra­gen wer­den. Alle Titel wer­den von der jewei­li­gen Land­be­hör­de aus­ge­stellt. Optisch las­sen sich die Titel für Aus­län­der eben­so gut unter­schie­den. Der Cha­no­te Titel wird immer in Roter Far­be erstellt. Vor Ort wer­den die Grund­stü­cke auch mit einem Pfos­ten im Boden gekenn­zeich­net. 

Titel „Nor Sor Sam Kor“: 

Der Unter­schied zum obe­ren beschrie­be­nen Titel „Cha­no­te“, ist die Genau­ig­keit der Mes­sung. Hier kann es zu klei­ne­ren Unge­nau­ig­kei­ten kom­men. Der Über­trag auf einen ande­ren Eigen­tü­mer dau­ert auch etwas län­ger. Das Doku­ment wird in schwar­zer Far­be aus­ge­stellt. 

Titel „Nor Sor Sam“:

Die­ser Titel ist der Unge­naus­te, aller drei Titel. Hier gibt es gro­ße Abwei­chun­gen von der Ver­mes­sung. Ver­mes­sungs­to­le­ran­zen kön­nen bis zu 20% betra­gen. Bei einer Über­tra­gung / Ver­kauf muss eine Bekannt­ma­chung öffent­lich 30 Tage vor­her erfol­gen. Der Titel „Nor Sor Kor“ wird in grü­ner Far­be erstellt.

Kauf eines Apartments / Eigentumswohnung, oder eines Condominiums

Möch­ten Sie in einer gro­ßen Apart­ment­an­la­ge eine Eigen­tums­woh­nung erwer­ben, dann besteht die Mög­lich­keit, dass Sie die­se zu 100% als Aus­län­der erwer­ben kön­nen. Aber nur wenn in der gesam­ten Anla­ge nicht mehr als 49% der pri­va­ten Wohn­flä­che von Aus­län­dern gehal­ten wird. Die­ses Model wird als Con­do Free­hold bezeich­net. 

Soll­te es nicht mehr über die­se Ver­tei­lung mög­lich sein, dann haben Sie über die bereits beschrie­be­nen Mode­le die Mög­lich­keit die­se Woh­nung zu erwer­ben. Ent­we­der Sie grün­den eine thai­län­di­sche Fir­ma, oder Sie kön­nen die­se Woh­nung für 30 Jah­re pach­ten / mie­ten.  

Welches Visa ist erforderlich für einen Kauf von Immobilien in Koh Samui – Thailand?

Aus­län­di­schen Staats­bür­gern ste­hen 3 Arten von Visas zur Ver­fü­gung. Mit jedem die­ser Visa sind Sie berech­tigt auch eine Immo­bi­lie in Thai­land zu erwer­ben. Die unter­schied­li­chen Arten möch­ten wir Ihnen gern näher vor­stel­len.

  1. Das nor­ma­le Tou­ris­ten­vi­sum: Mit die­sem Visum ist es Ihnen nicht erlaubt eine Tätig­keit in Thai­land aus­zu­üben. Das Visum erhal­ten Sie bei der Ein­rei­se und Sie kön­nen mit die­sem Visum ins­ge­samt 30 Tage in Thai­land blei­ben. Eine ein­ma­li­ge Ver­län­ge­rung um wei­te­re 30 Tage ist mög­lich und kann zum Bei­spiel auch hier auf Koh Samui (Samui Immi­gra­ti­on Office) bean­tragt wer­den. Die Gebühr hier­für beträgt 1.900 THB. Die Bear­bei­tung hier­für dau­ert nur weni­ge Stun­den. 
  2. Das Non Immi­grant Visa:  Die­ses Visa kann nur durch eine thai­län­di­sche Bot­schaft im Aus­land erstellt wer­den. Ins­ge­samt ist die­ses Visa ein Jahr gül­tig. Jedoch müs­sen Sie alle 3 Mona­te das Land für kur­ze Zeit ver­las­sen. Sie kön­nen die­ses Visum bean­tra­gen, wenn Sie in Thai­land arbei­ten möch­ten, oder eine Fir­ma besit­zen (Kapi­tal­wert grö­ßer 2 Mio. THB). Oder Sie haben eine thai­län­di­sche Fami­lie. Oder die Drit­te Vari­an­te wäre das soge­nann­te „Rent­ner­vi­sum“. Hier­für müs­sen Sie über 50 Jah­re alt sein und über aus­rei­chen­de finan­zi­el­le Mit­tel ver­fü­gen, bezie­hungs­wei­se nach­wei­sen kön­nen, dass Ihnen jeden Monat Ihre Ren­te gezahlt wird.
  3. Das Resi­dent Visa: – Die­se Visa ist für die meis­ten Aus­län­der nicht zu bekom­men. Hier­für müs­sen die thai­län­di­sche Spra­che lesen und schrei­ben kön­nen. Des Wei­te­ren soll­ten Sie über sehr gute finan­zi­el­le Mit­tel ver­fü­gen und ein­fluss­rei­che ein­hei­mi­sche Kon­tak­te besit­zen, die als Refe­ren­zen für Sie bür­gen.

Welche Steuern und Gebühren müssen für einen Immobilienkauf in Koh Samui – Thailand entrichtet werden?

Erwerb einer Immobilie durch eine Firmenübernahmen: 

Soll­ten Sie eine Immo­bi­lie in Thai­land durch eine Über­nah­me einer ande­ren Fir­ma erwer­ben, dann fal­len hier­für kei­ne Steu­ern, oder Gebüh­ren an. Es ist hier viel­mehr die Rede von einem Akti­en­über­trag. Die Immo­bi­lie gehört nach der Über­nah­me immer noch der glei­chen Fir­ma. Ist die über­nom­me­ne Fir­ma eine thai­län­di­sche Fir­ma dann müs­sen Sie ledig­lich eine gewis­se Stem­pel­ge­bühr (wird an die Regie­rung abge­führt) von 0,1% bezah­len. Für die Bemes­sung ist hier der Wert Ihrer Antei­le aus­schlag­ge­bend. Soll­ten Sie der Ver­äu­ße­re sein, so müs­sen Sie Ihre Erträ­ge ver­steu­ern. In der Regel han­delt es sich hier­bei um die Ein­kom­mens­steu­er auf Kapi­tal­erträ­ge. 

Erwerb einer Immobilie ohne eine Firmenübernahme:

Hier erfolgt im eigent­li­chen Sin­ne einer rich­ti­ge Über­tra­gung der Immo­bi­lie auf einen ande­ren Eigen­tü­mer. Hier­für müs­sen Sie mit Regie­rungs­ge­büh­ren und Steu­ern von bis 6% des Kauf­prei­ses rech­nen. Hier gibt es noch Unter­schie­de zwi­schen einem Pacht­ver­trag (Lea­se), oder einem Kauf­ver­trag.

Pachten, oder Mieten einer Immobilie (Leasehold):

Möch­ten Sie eine Immo­bi­lie nur pach­ten / mie­ten, dann müs­sen Sie sowohl mit einer Stem­pel­ge­bühr von 0,1% und einer Miet­re­gis­trie­rungs­ge­bühr von 1% rech­nen. Hier­bei wird die Gesamt­lauf­zeit und die Gesamt­mie­te zur Berech­nung her­an­ge­zo­gen. Übli­cher­wei­se zahlt der Ver­käu­fer die Stem­pel­ge­bühr und die Miet­re­gis­trie­rungs­ge­bühr wird zur Hälf­te geteilt. Der Ver­käu­fer muss gege­be­nen­falls sei­nen Gewinn aus Kapi­tal­erträ­gen ver­steu­ern.

Eigentumsübertrag durch das „Freehold“ Model:

Hier­bei wer­den ver­schie­den Arten von Steu­ern und Gebüh­ren fäl­lig. Es wird eben­falls unter­schie­den, ob der Ver­käu­fer dies gewerb­lich aus­übt, oder er in pri­va­ter Natur han­delt. Dabei ist eine Hal­te­frist der Immo­bi­lie von 5 Jah­ren zu berück­sich­ti­gen. In die­sem Fal­le ist eine Gewer­be­steu­er anzu­set­zen. Ansons­ten fal­len für das Free­hold Model Trans­fer Gebüh­ren, Quel­len­steu­er, Gewer­be­steu­er bezie­hungs­wei­se dann die Stem­pel­ge­bühr an. 

Das Grund­buch­amt (Land Office) schätzt den Wert Ihre Immo­bi­lie und ermit­telt dar­aus die zu ent­rich­ten­de Trans­fer Steu­er. In der Regel liegt die­ser Wert deut­lich unter dem Ihres Kauf­prei­ses. Die Gebühr beträgt zur­zeit 2% vom geschätz­ten Wert. 

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