Acheter un bien immobilier \u00e0 Koh Samui peut \u00eatre relativement simple, mais il est important d\u2019\u00e9tablir exactement ce que vous achetez avant de vous engager. Une villa peut sembler parfaite lors d\u2019une visite, alors que des questions concernant le titre foncier, l\u2019acc\u00e8s l\u00e9gal, les permis de construire, la structure de propri\u00e9t\u00e9 ou les obligations existantes ne deviennent apparentes qu\u2019apr\u00e8s un examen approfondi des documents.<\/p>\n
C\u2019est l\u00e0 que la due diligence immobili\u00e8re \u00e0 Koh Samui<\/strong> prend toute son importance.<\/p>\n La due diligence consiste \u00e0 v\u00e9rifier le statut juridique d\u2019un bien et de la transaction propos\u00e9e avant la finalisation de l\u2019achat. Pour les acheteurs \u00e9trangers en particulier, elle constitue une \u00e9tape essentielle de l\u2019achat immobilier \u00e0 Koh Samui<\/strong>, car les r\u00e8gles tha\u00eflandaises relatives \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re et fonci\u00e8re peuvent diff\u00e9rer consid\u00e9rablement de celles du pays d\u2019origine de l\u2019acheteur.<\/p>\n Une due diligence s\u00e9rieuse doit \u00eatre men\u00e9e par un avocat tha\u00eflandais qualifi\u00e9 et ind\u00e9pendant agissant pour l\u2019acheteur. Selon le bien, des inspections techniques compl\u00e9mentaires par des g\u00e9om\u00e8tres, ing\u00e9nieurs ou autres sp\u00e9cialistes peuvent \u00e9galement \u00eatre recommand\u00e9es.<\/p>\n La due diligence immobili\u00e8re est essentiellement un processus de v\u00e9rification. L\u2019objectif est de confirmer que le vendeur a l\u00e9galement le droit de vendre le bien, d\u2019\u00e9tablir les droits transf\u00e9r\u00e9s \u00e0 l\u2019acheteur et d\u2019identifier les probl\u00e8mes potentiels avant que celui-ci ne soit d\u00e9finitivement engag\u00e9 dans la transaction.<\/p>\n L\u2019\u00e9tendue de l\u2019enqu\u00eate d\u00e9pend du bien. L\u2019achat d\u2019une villa achev\u00e9e sur un titre foncier individuel soul\u00e8ve des questions diff\u00e9rentes de l\u2019achat d\u2019une villa sur plan, de l\u2019acquisition d\u2019un droit de bail ou d\u2019une transaction impliquant une soci\u00e9t\u00e9 tha\u00eflandaise.<\/p>\n La due diligence doit donc \u00eatre adapt\u00e9e au bien et \u00e0 la transaction concern\u00e9s plut\u00f4t que consid\u00e9r\u00e9e comme une simple liste de contr\u00f4le standard.<\/p>\n L\u2019une des premi\u00e8res \u00e9tapes consiste \u00e0 \u00e9tablir le statut juridique du terrain.<\/p>\n La Tha\u00eflande poss\u00e8de plusieurs cat\u00e9gories de documents fonciers, qui n\u2019accordent pas tous les m\u00eames droits. Un Chanote (Nor Sor 4 Jor)<\/strong> est g\u00e9n\u00e9ralement consid\u00e9r\u00e9 comme la forme de titre foncier la plus solide et comporte des limites pr\u00e9cis\u00e9ment relev\u00e9es et rattach\u00e9es \u00e0 des bornes officielles.<\/p>\n L\u2019avocat doit obtenir et examiner les documents fonciers concern\u00e9s et v\u00e9rifier les informations aupr\u00e8s du Land Office comp\u00e9tent.<\/p>\n L\u2019enqu\u00eate doit notamment \u00e9tablir :<\/p>\n Le nom figurant sur une brochure commerciale ou un contrat ne doit jamais \u00eatre consid\u00e9r\u00e9 comme une preuve suffisante de propri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n L\u2019acc\u00e8s m\u00e9rite une attention particuli\u00e8re lors de l\u2019achat d\u2019un bien \u00e0 Koh Samui.<\/p>\n De nombreuses villas, notamment les propri\u00e9t\u00e9s en pente et les maisons situ\u00e9es dans de petits lotissements, sont accessibles par des routes priv\u00e9es traversant des parcelles voisines. L\u2019existence physique d\u2019une route ne signifie pas n\u00e9cessairement qu\u2019un droit l\u00e9gal permanent de l\u2019utiliser existe.<\/p>\n La due diligence doit donc d\u00e9terminer comment l\u2019acc\u00e8s au bien est juridiquement garanti. Selon les circonstances, il peut s\u2019agir d\u2019une servitude enregistr\u00e9e, de la propri\u00e9t\u00e9 d\u2019une partie de la voie d\u2019acc\u00e8s ou d\u2019un autre dispositif juridiquement opposable.<\/p>\n Les acheteurs doivent \u00e9galement comprendre qui poss\u00e8de et entretient la route et s\u2019il existe des frais d\u2019entretien ou d\u2019autres obligations permanentes.<\/p>\n Une belle villa peut devenir beaucoup moins attractive si son acc\u00e8s d\u00e9pend enti\u00e8rement d\u2019un accord informel avec un propri\u00e9taire voisin.<\/p>\n Le terrain n\u2019est qu\u2019une partie de l\u2019enqu\u00eate lors de l\u2019achat d\u2019une villa achev\u00e9e. Les documents relatifs au b\u00e2timent doivent \u00e9galement \u00eatre examin\u00e9s.<\/p>\n Cela peut inclure la v\u00e9rification du permis de construire concern\u00e9 et la d\u00e9termination de la conformit\u00e9 g\u00e9n\u00e9rale du bien existant avec la construction approuv\u00e9e.<\/p>\n Cela devient particuli\u00e8rement important lorsqu\u2019un bien a \u00e9t\u00e9 consid\u00e9rablement agrandi ou modifi\u00e9 apr\u00e8s sa construction initiale.<\/p>\n Les piscines, chambres suppl\u00e9mentaires, terrasses, structures de sout\u00e8nement et autres ajouts peuvent n\u00e9cessiter des v\u00e9rifications compl\u00e9mentaires lorsque leur statut est incertain.<\/p>\n Les contr\u00f4les appropri\u00e9s d\u00e9pendront de l\u2019\u00e2ge, de l\u2019emplacement et de l\u2019historique de construction du bien.<\/p>\n Koh Samui est soumise \u00e0 des r\u00e8gles d\u2019urbanisme et environnementales susceptibles d\u2019affecter ce qui peut l\u00e9galement \u00eatre construit sur un terrain donn\u00e9. Ces restrictions peuvent \u00eatre particuli\u00e8rement importantes pour les terrains en pente, c\u00f4tiers et avec vue sur mer.<\/p>\n Des facteurs tels que l\u2019altitude, la pente du terrain, la hauteur du b\u00e2timent, la proximit\u00e9 du littoral et la superficie de la parcelle peuvent affecter les possibilit\u00e9s de d\u00e9veloppement.<\/p>\n Cela est particuli\u00e8rement pertinent lors de l\u2019achat d\u2019un terrain \u00e0 vendre \u00e0 Koh Samui<\/strong>.<\/p>\n Un acheteur ne doit pas supposer que, parce que les propri\u00e9t\u00e9s voisines ont \u00e9t\u00e9 d\u00e9velopp\u00e9es, le terrain envisag\u00e9 peut automatiquement accueillir le m\u00eame type ou la m\u00eame ampleur de construction.<\/p>\n Si l\u2019objectif est de d\u00e9velopper le terrain, le projet envisag\u00e9 doit \u00eatre \u00e9valu\u00e9 au regard des r\u00e9glementations applicables avant la finalisation de l\u2019achat.<\/p>\n Les services publics peuvent fonctionner diff\u00e9remment sur une \u00eele par rapport \u00e0 une grande zone urbaine.<\/p>\n Les acheteurs doivent \u00e9tablir comment le bien est aliment\u00e9 en \u00e9lectricit\u00e9 et en eau, ainsi que la mani\u00e8re dont les eaux us\u00e9es et le drainage sont g\u00e9r\u00e9s.<\/p>\n L\u2019eau peut provenir du r\u00e9seau public, d\u2019un puits priv\u00e9, d\u2019un syst\u00e8me partag\u00e9 du lotissement, de livraisons d\u2019eau ou d\u2019une combinaison de plusieurs sources. L\u2019\u00e9lectricit\u00e9 peut \u00eatre fournie directement par la Provincial Electricity Authority ou, dans certains lotissements, par un syst\u00e8me de distribution priv\u00e9.<\/p>\n Parmi les questions \u00e0 clarifier :<\/p>\n Ces d\u00e9tails peuvent sembler secondaires lors d\u2019une visite, mais ils peuvent avoir un impact important sur le co\u00fbt et la commodit\u00e9 de la propri\u00e9t\u00e9 au quotidien.<\/p>\n Les acheteurs \u00e9trangers doivent porter une attention particuli\u00e8re \u00e0 la structure juridique par laquelle les droits immobiliers sont acquis.<\/p>\n La propri\u00e9t\u00e9 fonci\u00e8re \u00e9trang\u00e8re en Tha\u00eflande est fortement restreinte. Une transaction impliquant un acheteur \u00e9tranger doit donc \u00eatre structur\u00e9e dans le cadre juridique tha\u00eflandais applicable.<\/p>\n Selon le bien, la transaction peut impliquer la pleine propri\u00e9t\u00e9 d\u2019un condominium, un bail enregistr\u00e9, la propri\u00e9t\u00e9 d\u2019un b\u00e2timent distincte de celle du terrain ou un autre montage l\u00e9gal.<\/p>\n Lorsqu\u2019une soci\u00e9t\u00e9 tha\u00eflandaise est impliqu\u00e9e, des v\u00e9rifications suppl\u00e9mentaires peuvent \u00eatre n\u00e9cessaires. Les documents de constitution, actionnaires, administrateurs, comptes, passifs, situation fiscale et actifs de la soci\u00e9t\u00e9 peuvent devoir \u00eatre examin\u00e9s selon la nature de la transaction.<\/p>\n Les acheteurs doivent obtenir un avis juridique ind\u00e9pendant sur toute structure de propri\u00e9t\u00e9 propos\u00e9e plut\u00f4t que de supposer qu\u2019un montage est l\u00e9gal simplement parce qu\u2019il a d\u00e9j\u00e0 \u00e9t\u00e9 utilis\u00e9 par d\u2019autres propri\u00e9taires.<\/p>\n Le leasehold est courant en Tha\u00eflande et peut constituer une structure pratique dans certaines circonstances, mais le bail lui-m\u00eame doit \u00eatre examin\u00e9 avec soin.<\/p>\n Les questions importantes comprennent :<\/p>\n Les acheteurs doivent \u00eatre particuli\u00e8rement attentifs aux affirmations concernant de futurs renouvellements de bail.<\/p>\n Une promesse contractuelle de renouvellement ne doit pas automatiquement \u00eatre consid\u00e9r\u00e9e comme \u00e9quivalente \u00e0 une p\u00e9riode future d\u00e9j\u00e0 garantie par un bail actuellement enregistr\u00e9. L\u2019effet juridique et le caract\u00e8re ex\u00e9cutoire des clauses de renouvellement doivent \u00eatre examin\u00e9s par l\u2019avocat de l\u2019acheteur.<\/p>\n L\u2019achat d\u2019une villa sur plan n\u00e9cessite une due diligence diff\u00e9rente, car l\u2019acheteur acquiert quelque chose qui peut ne pas encore exister.<\/p>\n En plus de v\u00e9rifier le terrain, les acheteurs doivent examiner le promoteur et la structure contractuelle du projet.<\/p>\n Les points pertinents peuvent inclure :<\/p>\n Les images de synth\u00e8se et brochures commerciales sont utiles pour comprendre le projet pr\u00e9vu, mais les documents contractuels d\u00e9terminent ce que le promoteur est r\u00e9ellement tenu de livrer.<\/p>\n La due diligence et la n\u00e9gociation du contrat doivent fonctionner ensemble.<\/p>\n Le contrat doit identifier pr\u00e9cis\u00e9ment le bien achet\u00e9, les parties, le prix d\u2019achat, l\u2019\u00e9ch\u00e9ancier de paiement et les modalit\u00e9s de finalisation.<\/p>\n Selon la transaction, il doit \u00e9galement traiter des meubles, \u00e9quipements, acomptes, taxes et frais de transfert, locataires existants, obligations en cours et cons\u00e9quences d\u2019un d\u00e9faut de r\u00e9alisation de la transaction par l\u2019une des parties.<\/p>\n Lorsque l\u2019achat est conditionn\u00e9 \u00e0 une due diligence satisfaisante, cela doit \u00eatre correctement refl\u00e9t\u00e9 dans les dispositions contractuelles.<\/p>\n Les acheteurs doivent comprendre les cons\u00e9quences du paiement de frais de r\u00e9servation ou d\u2019un acompte avant de transf\u00e9rer des fonds.<\/p>\n Des litiges peuvent survenir lorsque l\u2019acheteur et le vendeur ont des interpr\u00e9tations diff\u00e9rentes de ce qui fait partie du bien.<\/p>\n Les meubles, appareils \u00e9lectrom\u00e9nagers, syst\u00e8mes de climatisation, \u00e9quipements solaires, \u00e9quipements de piscine et autres installations doivent \u00eatre pr\u00e9cis\u00e9s lorsque cela est pertinent.<\/p>\n Pour les biens meubl\u00e9s, un inventaire peut apporter une clarification utile. Les objets particuli\u00e8rement pr\u00e9cieux ou importants pour l\u2019acheteur ne doivent pas \u00eatre consid\u00e9r\u00e9s comme inclus simplement parce qu\u2019ils \u00e9taient pr\u00e9sents lors de la visite.<\/p>\n Une documentation claire avant la finalisation est beaucoup plus simple qu\u2019un d\u00e9saccord \u00e0 r\u00e9soudre apr\u00e8s coup.<\/p>\n Cette distinction est importante. Un avocat qui examine le titre et les documents juridiques ne d\u00e9termine pas n\u00e9cessairement si le b\u00e2timent est structurellement sain.<\/p>\n Pour une villa existante, notamment un bien ancien ou construit sur un terrain escarp\u00e9, une inspection professionnelle du b\u00e2timent peut \u00e9galement \u00eatre utile.<\/p>\n Une inspection technique appropri\u00e9e peut notamment porter sur :<\/p>\n Le climat tropical de Koh Samui, ses fortes pluies et son relief en pente peuvent rendre le drainage et la gestion de l\u2019eau particuli\u00e8rement importants.<\/p>\n La due diligence juridique et la due diligence technique r\u00e9pondent donc \u00e0 des objectifs diff\u00e9rents.<\/p>\n Chaque bien est diff\u00e9rent, mais certains points m\u00e9ritent une attention particuli\u00e8re.<\/p>\n Il s\u2019agit notamment d\u2019un acc\u00e8s routier peu clair, de divergences concernant les limites, d\u2019extensions non document\u00e9es, de structures de propri\u00e9t\u00e9 inhabituelles, d\u2019arrangements informels concernant les services publics et d\u2019incertitudes sur la responsabilit\u00e9 des infrastructures partag\u00e9es.<\/p>\n Les propri\u00e9t\u00e9s en pente m\u00e9ritent une attention particuli\u00e8re, car l\u2019acc\u00e8s, le drainage, les structures de sout\u00e8nement et les restrictions d\u2019urbanisme peuvent tous devenir importants.<\/p>\n Aucun de ces facteurs ne signifie automatiquement qu\u2019un bien ne doit pas \u00eatre achet\u00e9. Le but de la due diligence est d\u2019\u00e9tablir les faits afin que l\u2019acheteur puisse prendre une d\u00e9cision \u00e9clair\u00e9e.<\/p>\n La d\u00e9couverte d\u2019un probl\u00e8me ne signifie pas n\u00e9cessairement que la transaction doit \u00eatre abandonn\u00e9e.<\/p>\n Certains probl\u00e8mes peuvent \u00eatre corrig\u00e9s avant la finalisation. D\u2019autres peuvent \u00eatre trait\u00e9s par des modifications du contrat de vente, des documents suppl\u00e9mentaires ou des changements dans la structure de la transaction.<\/p>\n L\u2019acheteur peut \u00e9galement d\u00e9cider que le probl\u00e8me est acceptable au regard du prix et des circonstances du bien.<\/p>\n Certaines constatations peuvent toutefois modifier fondamentalement le niveau de risque de l\u2019achat. L\u2019essentiel est d\u2019identifier ces probl\u00e8mes avant la finalisation de la transaction et non apr\u00e8s<\/strong>.<\/p>\n La due diligence juridique doit normalement \u00eatre effectu\u00e9e par un avocat tha\u00eflandais ind\u00e9pendant repr\u00e9sentant les int\u00e9r\u00eats de l\u2019acheteur.<\/p>\n Lorsque cela est n\u00e9cessaire, d\u2019autres professionnels tels que des ing\u00e9nieurs, architectes ou g\u00e9om\u00e8tres peuvent \u00eatre mandat\u00e9s pour examiner les questions techniques qui ne rel\u00e8vent pas de l\u2019expertise de l\u2019avocat.<\/p>\n Un agent immobilier r\u00e9put\u00e9 \u00e0 Koh Samui<\/strong> peut aider \u00e0 obtenir les documents du bien aupr\u00e8s du vendeur, expliquer le contexte pratique de la transaction et coordonner la communication entre les parties.<\/p>\n Un agent immobilier ne remplace toutefois pas un conseil juridique ind\u00e9pendant.<\/p>\n Chez Doctor Property<\/strong>, nous estimons que les acheteurs doivent avoir la possibilit\u00e9 d\u2019examiner correctement un bien avant de finaliser leur achat. Notre r\u00f4le consiste \u00e0 faciliter la transaction, fournir les informations disponibles sur le bien et travailler avec l\u2019acheteur, le vendeur et leurs conseillers professionnels respectifs tout au long du processus.<\/p>\n L\u2019achat d\u2019une villa ou d\u2019un terrain \u00e0 Koh Samui repr\u00e9sente un engagement financier important, et une due diligence s\u00e9rieuse est l\u2019une des \u00e9tapes les plus importantes qu\u2019un acheteur puisse entreprendre.<\/p>\n L\u2019objectif n\u2019est pas de chercher des raisons d\u2019\u00e9viter l\u2019achat. Il s\u2019agit d\u2019\u00e9tablir ce qui est achet\u00e9, si le vendeur peut l\u00e9galement le fournir et s\u2019il existe des obligations ou des risques que l\u2019acheteur doit comprendre.<\/p>\n Surtout, la due diligence doit avoir lieu avant que l\u2019acheteur ne soit irr\u00e9versiblement engag\u00e9 dans la transaction<\/strong>.<\/p>\n Un bien correctement document\u00e9, avec une propri\u00e9t\u00e9 claire, un acc\u00e8s l\u00e9gal et des documents appropri\u00e9s, facilite consid\u00e9rablement le processus d\u2019achat pour toutes les parties.<\/p>\n Pour les acheteurs qui envisagent un bien immobilier \u00e0 vendre \u00e0 Koh Samui<\/strong>, prendre le temps d\u2019examiner ces questions au d\u00e9but de la transaction peut \u00e9viter des probl\u00e8mes beaucoup plus importants par la suite.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Acheter un bien immobilier \u00e0 Koh Samui peut \u00eatre relativement simple, mais il est important d\u2019\u00e9tablir exactement ce que vous ..<\/p>\n","protected":false},"author":3,"featured_media":721714,"comment_status":"closed","ping_status":"","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"_joinchat":[],"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[],"mi-filters":[],"class_list":["post-722024","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-uncategorized"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/doctor-property.co.th\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/722024","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/doctor-property.co.th\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/doctor-property.co.th\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/doctor-property.co.th\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/3"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/doctor-property.co.th\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=722024"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/doctor-property.co.th\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/722024\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":722031,"href":"https:\/\/doctor-property.co.th\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/722024\/revisions\/722031"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/doctor-property.co.th\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media\/721714"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/doctor-property.co.th\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=722024"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/doctor-property.co.th\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=722024"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/doctor-property.co.th\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=722024"},{"taxonomy":"mi-filters","embeddable":true,"href":"https:\/\/doctor-property.co.th\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/mi-filters?post=722024"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}Qu\u2019est-ce que la due diligence immobili\u00e8re ?<\/h2>\n
1. V\u00e9rifier le titre foncier<\/h2>\n
\n
2. Confirmer l\u2019acc\u00e8s l\u00e9gal<\/h2>\n
3. V\u00e9rifier les permis de construire et les documents de construction<\/h2>\n
4. V\u00e9rifier les restrictions d\u2019urbanisme et de construction<\/h2>\n
5. Examiner les services publics et les infrastructures<\/h2>\n
\n
6. Comprendre la structure de propri\u00e9t\u00e9<\/h2>\n
7. Examiner attentivement les biens en leasehold<\/h2>\n
\n
8. Redoubler de prudence avec les biens sur plan<\/h2>\n
\n
9. Examiner le contrat de vente et d\u2019achat<\/h2>\n
10. V\u00e9rifier exactement ce qui est inclus dans la vente<\/h2>\n
11. La due diligence juridique n\u2019est pas une expertise du b\u00e2timent<\/h2>\n
\n
12. Probl\u00e8mes courants \u00e0 surveiller \u00e0 Koh Samui<\/h2>\n
Que se passe-t-il si la due diligence r\u00e9v\u00e8le un probl\u00e8me ?<\/h2>\n
Qui doit effectuer la due diligence immobili\u00e8re ?<\/h2>\n
Conclusion<\/h2>\n