Finden Sie Ihre neue Immobilie auf Koh Samui! - Mehr als 600 Immobilien verfügbar!
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Unser Service

Doctor – Property versteht sich als verantwortungsvoller und seriöser Immobilienmakler. Wir möchten Ihnen weder Informationen vorenthalten noch irgendwelche Dinge erfinden, die nur dem Verkauf dienen. Diese Qualitätsansprüche sind für uns verbindlich. Deshalb möchten wir Sie hier auf Risiken für den Erwerb einer Immobilie in Thailand hinweisen.

In Thailand funktioniert der Immobilienkauf leider einwenig anders, als in Deutschland. Wir möchten Ihnen hier im Vorfeld einige Informationen geben, um Ihnen den bestmöglichen Start für Ihr neues Traumhaus, Land, oder Apartment zu geben. Bitte betrachten Sie diese Informationen aber nicht als rechtsverbindliche Aussagen. Hierfür empfehlen wir Ihnen immer die Hilfe eines guten hiesigen Anwaltes in Anspruch zu nehmen. Wenn Sie es wünschen, dann können wir Ihnen gern spezialisierte Anwälte hierfür empfehlen.

Zunächst einmal sollte jedem Ausländer, der eine Immobilie in Thailand erwerben möchte, bewusst sein, dass die thailändische Rechtsprechung und die hiesigen Gesetze nicht ausgelegt sind, um für Ausländer irgendwelche Vorteile zu verschaffen. Dies konnte man leider in der Vergangenheit immer wieder sehen. Sie sollten in jedem Falle die Hilfe eines Anwaltes hinzuziehen, um Ihnen die größtmögliche Rechtssicherheit zu geben.

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Der Wegweiser für Ihren Immobilienkauf in Koh Samui – Thailand!

Hier präsentiert Ihnen Doctor Property alle wichtigen Informationen, die Sie bei einem Kauf einer Immobilie in Thailand beachten sollten. Diese Informationen gelten aber ausschließlich für Nicht thailändische Staatsangehörige. Ebenso möchten wir Sie einladen unseren Blog regelmäßig zu besuchen. Dort berichten wir über Änderungen und neue interessante Immobilien Projekte. 

Grundlegende Überlegungen bevor Sie eine Immobilie in Koh Samui – Thailand erwerben möchten!

Eine Kaufentscheidung für eine Immobilie sollte immer wohl überlegt sein. Hier gilt es besonders sich im Vorfeld über die aktuelle Gesetzeslage zu informieren und sich auch rechtlich hierzu beraten lassen. Doctor Property empfiehlt Ihnen einige gute Rechtsanwaltskanzleien, wenn Sie es wünschen. Selbstverständlich werden wir auch immer beratend an Ihrer Seite stehen. Für dieses Thema sollten Sie sich ruhig etwas Zeit nehmen und alles genau verstehen, bevor Sie eine Immobilie in Thailand erwerben. Hier in Thailand ist das Prozedere sicherlich etwas anderes, als Sie es beispielsweise aus Ihrem Heimatland her kennen. Ebenso gelten auch hier die gleichen Regeln für einen Immobilienerwerb, wie anderswo. Ist die Lage der Immobilie gut? Haben Sie einen seriösen Immobilienmakler? Wie teuer darf die neue Immobilie maximal sein? Brauche ich eine Finanzierung? Möchte ich diese Immobilie selbst nutzen, oder gewerblich vermieten? 

Wenn Sie zu all diesen Fragen eine eindeutige Antwort gefunden haben, dann möchte Ihnen Doctor Property gern bei der Hilfe nach der richtigen Immobilie helfen. Wir verstehen uns als unabhängiger Immobilienmakler und sind mit den Eigenheiten des Marktes auf Koh Samui bestens vertraut. Wir können Sie sowohl in der Lage, als auch in der Bewertung der Immobilie kompetent zur Seite stehen. 

Ist eine Finanzierung über eine thailändische Bank möglich?

Viele Interessenten spielen mit dem Gedanken sich eine Immobilie in Thailand, ganz besonders in Koh Samui kaufen zu wollen. In den letzten Jahren war die Zinspolitik der Banken sehr freundlich, nahezu einladend gegenüber einem möglichen Immobilienkredit. Viele Immobilien wurden in Ihren Heimatländern sogar zu 100% finanziert. Aus dieser Überlegung heraus wächst der Gedanke auch eine Immobilie in Thailand gut und günstig zu finanzieren. Dieses Gedankenspiel funktioniert leider in Thailand zu 95% der Fälle nicht. Eine Finanzierung durch eine thailändische Bank ist für einen Nicht thailändischen Staatsbürger nahezu unmöglich. In ganz wenigen Fällen weichen Kunden über eine Kreditanstalt in Hongkong aus. Ebenfalls gibt es nur in wenigen Fällen eine Erfolgsaussicht, wenn Sie mit Ihre Hausbank sprechen und eine Kredit beantragen wollen. Eine kleine Alternative bieten aber teilweise einige hier ansässige Entwicklungsgesellschaften, die Ihr eigenes Projekt mit einer Finanzierung anbieten. Einige dieser Angebote finden Sie auch bei Doctor Property. Dennoch sollten Sie mit der Einstellung einer 100% Eigenfinanzierung an die  Immobiliensuche gehen. 

Möchten Sie Ihre Immobilie in Koh Samui – Thailand als reines Investment kaufen?

Wenn Sie mit diesem Gedanken spielen, dann sollten Sie sich kompetent beraten lassen. Hierbei gilt es im Vorfeld zu überlegen, welche Art der Immobilie am Besten ist. Ob es eine Villa, ein Stadthaus, eine Eigentumswohnung, oder ein Condominium werden soll. Ebenso sollte beachtet werden, welchen Eigentumstitel diese Immobilie trägt. Das ist bei einem Wiederverkauf meist sehr entscheidend. Auch eine Betrachtung der Ausgaben, wie zum Beispiel die Instandhaltungsausgaben, Security und die Managementkosten sind teilweise recht unterschiedlich. Auch sollten Sie die Überlegung anstellen, welche Objekt eine hohe Nachfrage generiert. Sind es Villen mit 3 Schlafzimmern, oder doch nur das Apartment mit zwei Schlafzimmern? Nach all diesen Betrachtungen lassen sich seriöse Hochrechnungen von Renditen erstellen. Einige Entwicklungsgesellschaften bieten auch hier wieder auf Ihre eigenen Immobilien garantierte Renditen an. Einige Angebote finden Sie ebenfalls hier bei Doctor Property. 

Nehmen Sie sich auch hierfür etwas Zeit und schauen sich den Mietpreismarkt in Koh Samui an. Schauen Sie auf den einschlägigen Vermietungsportalen, wie zum Beispiel booking.comagoda.com, oder airbnb.com nach und gewinnen Sie selbst einen Eindruck, welche Art von Immobilie sehr gefragt und gut bewertet wird. Manchmal ist sogar die eher weniger in Betracht gezogen Wahl einer kleinen Villa mit eigenem Pool. 

Immobilienarten: einzelne Immobilie, Gemeinschaftanlagen, oder Apartmentanlagen?

Auf Koh Samui haben Sie die freie Wahl zwischen all diesen unterschiedlichen Arten. Sie können sich für die einzelne Villa in Hanglage mit einem traumhaften Meerblick, einer Gemeinschaftanlage von vielen Villen, bis hin zur einer Apartmentanlage in der Stadt entscheiden. Jede Art der Immobilie hat seine Berechtigung. Viele Investoren mögen zum Beispiel die Vorteile einer Gemeinschaftsanlage. Hierbei zählt die 24 Stunden Security, die geregelte Instandhaltung, Reinigung und ein vollumfängliches Servicepaket, beginnend von der Buchung bis hin zur Betreuung des Kunden. Wer allerdings eher einen Immobilie zur Eigennutzung sucht, der mag vielleicht eher die ruhiger Lage und die größere Privatsphäre einer einzelnen Villa. Hier müssen Sie selbst für sich die richtige Wahl treffen. Gern zeigt Ihnen Doctor Property auch verschieden Beispiele, damit Sie Ihre richtige Wahl treffen können. 

Anzahlung / Reservierung der Immobilie in Koh Samui – Thailand

Sollten Sie sich nach allen Recherchen und Überlegungen entschieden eine Immobilie zu erwerben und auch bereits die Passende gefunden haben, dann ist es auf Koh Samui und gesamt Thailand üblich eine kleine Anzahlung auf Ihre Immobilie zu leisten. In der Regel sind es bei einer Wohnung 100.000 THB und bei einer Villa 200.000 THB. Diese Zahlung wird über einen Vorvertrag geregelt und die Immobilie wird vom Markt genommen. Dadurch haben Sie jetzt die Möglichkeit den Kaufvertrag gemeinsam zu gestallten und die gewünschte Immobilie noch einmal einer Risikoprüfung (Due Diligence ) zu unterziehen. Hierfür stehen in der Regel 4 – 6 Wochen zur Verfügung. Die Gestaltung des Anzahlungsvertrages, bzw. Reservierungsvertrags ist individuell. Manchmal stellt Ihnen die Entwicklungsgesellschaft ein Exemplar zur Verfügung, oder Sie können selbst einen Vertrag mit dem Eigentümer der Immobilie entwerfen. Hierfür gibt es keine bestimmten Rahmenbedingungen. 

Due Diligence / Risikoprüfung der Immobilie durchführen

Vor der Unterzeichnung des Hauptkaufvertrages sollten Sie Ihren rechtlichen Vertreter beauftragen alle Risiken zu prüfen. 

Hierzu zählen: 

  • Gibt es ein legales Zugangsrecht zur Ihrer Immobilie?
  • Besitz der Verkäufer überhaupt das Recht diese Immobilie zu verkaufen?
  • Sind Schulden, Hypotheken, oder Pfandrechte auf diese Immobilie eingetragen?
  • Werden gesetzliche Vorschriften (Baurecht) übergangen?
  • Wird der Verkauf über eine Unternehmung geregelt, dann prüfen Sie bitte was sich noch alles in der Firma befindet und ob sie schuldenfrei ist und alle Steuern bezahlt wurden!

Neubauprojekte (Off – Plan Immobilien) auf Koh Samui – Thailand

Bei Doctor Property finden Sie einige Neubauprojekte. Unsere Klienten fragen sich dann sehr oft, wie sicher ist meine Investition in ein solches geplantes Immobilienprojekt? Der Immobilienmarkt auf Koh Samui hat erst in den letzten Jahren an Bedeutung gewonnen. Die Popularität der Insel und die Renditechancen bei der Immobilienvermietung lassen den Immobilienmarkt von Jahr zu Jahr wachsen. Aus diesem Grund gibt es derzeit viele Entwicklungsgesellschaften die diese neuen Projekte in die Vermarktung geben. Bedenken für solche Projekte teilt unsere Team von Doctor Property nicht. Sicherlich kann es schon zu kleinen Abweichungen zwischen der Vermarktungsbroschüren und der fertiggestellten Villa kommen, aber in der Regel erhalten Sie auch die Immobilie, wie Sie Ihnen beim Verkauf versprochen wurde. Die Computertechnik und die 3D Gestaltung machen heutzutage viele Dinge möglich und der Kunde erhält einen sehr gute Vorstellung von seiner zukünftigen Immobilie. Ebenso haben Sie mit einer Off Plan Entwicklung einen gewissen finanziellen Spielraum. Sie brauchen das gesamte Kapital nicht von Beginn an zur Verfügung zu stellen. Nach einer Anzahlung zahlen Sie üblicherweise in Teilabschnitten. Ganz abhängig vom Baufortschritt. Dadurch erhalten Sie auch eine Sicherheit nur für das zu zahlen, was auch bereits gebaut wurde. Ein weiterer Vorteil eines solchen Neubauprojektes ist die Mitbestimmung während des Bauprozesses. Hier gibt es bei vielen Entwicklungsgesellschaften die Möglichkeit die Art der Materialen, Farbe und auch Innengestaltung Ihren Wünschen noch anzupassen. Ein weiterer großer Vorteil besteht darin, dass Sie zu Beginn die freie Auswahl der Immobilie haben. In der Regel werden zuerst die Villen, oder Apartments mit dem besten Blick, oder der besten Lage verkauft. Hierbei gilt es dann wirklich sich zeitnah für die richtige Immobilie zu entscheiden. Aus unserer Erfahrung heraus werden Neubauprojekte in sehr kurzer Zeit verkauft. Oft sind die Objekte gerade einmal 6 Monate auf dem Markt. Gern können Sie uns Ihre Kontaktdaten übermitteln und wir von Doctor Property werden Ihnen regelmäßig neue Projekte per Email zusenden. 

Wichtige Auszüge der Bauvorschriften und Umweltbestimmungen von Koh Samui – Thailand

Eine wesentlicher Bestandteil der Bauvorschriften auf Koh Samui ist die Abhängigkeit der Entfernung der Immobilie zum Strand. Die Baugenehmigung erhalten im Gemeindeamt und ist auch hier natürlich zwingend erforderlich vor Baubeginn die Genehmigung dafür zu haben. 

  • Ist Ihr Grundstück innerhalb eines 10 Meter Radius vom Strand entfernt, dann darf dort überhaupt nicht gebaut werden.
  • Ist Ihr Grundstück innerhalb eines 50 Meter Radius vom Strand entfernt, dann dürfen Sie nur ein eingeschossiges Haus bauen. Maximal Höhe beträgt hier 6 Meter (mit Dach), Maximal zu bebauende Fläche beträgt 75 m2 
  • Ist Ihr Grundstück innerhalb eines 200 Meter Radius vom Strand entfernt, dann dürfen Sie nur maximal 12 Meter hoch bauen und eine Fläche von 2.000 m2 darf nicht überschritten werden.
  • Befindet Sich Ihr Grundstück außerhalb von 200 Metern, dann dürfen Sie auch nur maximal 12 Meter hoch bauen. 
  • Ist Ihr Grundstück unter 80 Meter über dem Meeresspiegel, gibt es nur Auflagen für Hotels und Villenprojekte von mehr als 10 Villen. Für normale Villen gibt es keine Bestimmungen
  • Ist Ihr Grundstück zwischen 80 und 140 Meter über dem Meeresspiegel, dann dürfen Sie hier ein Einfamilienhaus bauen, wenn Ihr Grundstück größer ist als 400 m2. Die Maximalhöhe von 6 Metern muss ebenfalls eingehalten werden und die Hälfte des Grundstücks kann nur bebaut werden. Ebenso muss der Bauentwurf sich harmonisch in die Landschaft einfügen. Hierbei sollten Sie unbedingt die Hilfe fachkundiger Architekten in Anspruch nehmen. 
  • Ist Ihr Grundstück über 140 Meter über dem Meeresspiegel, dann gilt im Wesentlichen das Gleiche, wie Punkt zuvor, aber mit der weiteren Einschränkung, dass Sie nur 90 m2 Fläche bebauen dürfen. 
  • Befindet sich Ihr Grundstück oberhalb von 140 Metern und Ihr Land neigt sich zwischen 35 und 50 Grad, dann dürfen Sie nur ein Haus bauen mit einer Grundfläche von 80 m2. Ebenso sind nur 25% des Land zu bebauen. 50% müssen Freiflächen, 25% Nutzflächen bleiben. Die Grundstücksgröße muss insgesamt mindestens 480 m2 haben. 
  • Ist die Neigung größer als 50 Grad, dann ist ein Neubau verboten. 

Garantien vom Bauträger für Ihre Villa, oder Apartment in Koh Samui – Thailand

– Apartments / Condominiums mit eingetragenem Regierungstitel: Hier erhalten Sie in der Regel eine 5 jährige Garantie auf den Rohbau und 2 Jahre auf die gesamte Immobilie. Einige Bauträger bieten hier aber durchaus auch höhere Garantien an.

– Nicht vom Staat regulierte Eigentumsprojekte: Hier müssen Sie selbst mit dem Bauträger die Garantielaufzeiten prüfen. Richtlinien gibt es hierfür nicht. In der Regel geben einige Bauträger eine 10 jährige Garantie auf den Rohbau. 

Gesetzgebung bei einem Erwerb von Immobilien in Koh Samui – Thailand

Kauf eines Hauses, oder einer Villa 

Zunächst einmal ist im thailändischen Gesetz die Regelung für den Erwerb von Land für Ausländer ganz klar geregelt. Es ist ausländischen Staatsangehörigen nicht erlaubt thailändisches Land zu kaufen. Es ist nur erlaubt Gebäude, oder Häuser zu erwerben. Es gibt jetzt nur 3 Optionen, wie der Besitz von Immobilien in Thailand geregelt wird.

  1. Option (Leasehold): Als ausländischer Staatsangehöriger können Sie auch einen Pachtvertrag (Leasehold) über das Land / Grundstück aufsetzen lassen. Dieser gilt in der Regel für 30 Jahre und enthält bereits Optionen für weitere Verlängerungen der Pacht. Wenn Sie es wünschen, können auch weitere Bedingungen integriert werden. Zum Beispiel bei Laufzeitende eine mögliche Kaufoption. 
  2. Option: Sie investieren über 40 Millionen Bath in Thailand und die Regierung (Board of Investment) erlaubt Ihnen anschließend Land bis zu einer Größe von 1 Rai (1.600 m2) zu Wohnzwecken zu kaufen.
  3. Option (Freehold): Eröffnen Sie ein thailändische Unternehmen mit beschränkter Haftung (Thai limited Company). Dieses Unternehmen wird den Kauf des Grundstücks / Land durchführen und auch halten. Das Grundstück wird dann in Ihre Firma eingetragen. Ein ausländischer Staatsangehöriger darf hier aber maximal nur 49% der Anteile an der Firma halten. Pro ausländischen Anteilseigner brauchen Sie für die Gründung der Firma, 3 weitere thailändische Mitgesellschafter. 

– 1. Beispiel: Ein ausländischer Staatsbürger gründet das Unternehmen, er kann selbst nur 49% der Anteile halten. Er braucht 3 weitere thailändische Mitgesellschafter.
– 2. Beispiel: Zwei ausländische Staatsbürger gründen das Unternehmen, können aber selbst nur 49% der Anteile halten. Sie brauchen jetzt weitere 6 thailändische Mitgesellschafter.

Die Gründung der Firma muss immer über einen Anwalt erfolgen. Der Anwalt stellt in der Regel auch die notwendigen thailändischen Anteilseigner. Diese Anteilseigner sind nur passiver Natur und werden dafür jährlich eine Aufwandsentschädigung geltend machen. Sie, als ausländischer Staatsangehörige werden zum Direktor (CEO) bestellt. Nur Sie sind zeichnungsberechtigt und leiten die Geschicke der Firma. Die Satzung der Firma wird so gestaltet, dass nur Sie die Kontrolle der Firma inne haben. Bei der Gründung der Unternehmung wird ein offenes Anteilsübertragungsformular von den thailändischen Anteilseigner unterschrieben. Mit diesem Dokument können Sie, als Direktor, beliebig die restlichen Anteilseigner austauschen, wenn es erforderlich ist.

Sie haben jetzt das Recht Ihren Grundbesitz weiter zu veräußern, oder zu verpachten. Auch ist es Ihnen gestattet Ihre Rechte an andere Personen zu übertragen. Das von Ihnen gegründet Unternehmen ist natürlich an geltende Gesetze gebunden. Das bedeutet Sie müssen die Buchführung und Aktionärsversammlungen in vorgeschriebenen Zeitintervallen durchführen. Ebenso sollten Sie die Steuern rechtzeitig abführen. Um all diese regulatorischen Dinge kümmern sich die Anwälte. Der ausländische Investor erteilt nur den Auftrag der Verwaltung. Die jährliche Gebühr für die gesamte Verwaltung und die Bezahlung der Anteilseigner beträgt im Schnitt 20.000 THB.

Haben Sie das Grundstück mit Hilfe der thailändischen Firma erworben, so ist es auch ratsam das Haus, oder die Villa in der gleichen Konstellation zu erwerben. Obwohl es der Gesetzgeber erlaubt, Gebäude auch zu 100% in ausländischer Hand zu halten. Durch diese Variante, gleichzeitiger Besitz von Haus und Grundstück durch die thailändische Firma können Sie viele steuerliche Vorteile nutzen. 

Unterschiede in den verschieden Grundstücks bzw. Land Titeln

Auch hier wieder gibt es Unterschiede in der Gesetzgebung in Thailand. Im wesentlichen sind zwei Titel für ausländische Staatsangehörige von Bedeutung. Das ist einerseits der Titel „Chanote“ und „Nor For Sam Kor“. Wir möchten Ihnen gern beiden nachfolgend näher erklären.

Titel „Chanote“ (Chanote ti din):

Dieser Titel (Dokument) ist der beste Landtitel für den Eigentümer, oder Investor. Er ist von der Genauigkeit der Vermessung der beste Titel. Ebenso kann der Chanote Titel sehr einfach und schnell übertragen werden. Alle Titel werden von der jeweiligen Landbehörde ausgestellt. Optisch lassen sich die Titel für Ausländer ebenso gut unterschieden. Der Chanote Titel wird immer in Roter Farbe erstellt. Vor Ort werden die Grundstücke auch mit einem Pfosten im Boden gekennzeichnet. 

Titel „Nor Sor Sam Kor“: 

Der Unterschied zum oberen beschriebenen Titel „Chanote“, ist die Genauigkeit der Messung. Hier kann es zu kleineren Ungenauigkeiten kommen. Der Übertrag auf einen anderen Eigentümer dauert auch etwas länger. Das Dokument wird in schwarzer Farbe ausgestellt. 

Titel „Nor Sor Sam“:

Dieser Titel ist der Ungenauste, aller drei Titel. Hier gibt es große Abweichungen von der Vermessung. Vermessungstoleranzen können bis zu 20% betragen. Bei einer Übertragung / Verkauf muss eine Bekanntmachung öffentlich 30 Tage vorher erfolgen. Der Titel „Nor Sor Kor“ wird in grüner Farbe erstellt.

Kauf eines Apartments / Eigentumswohnung, oder eines Condominiums

Möchten Sie in einer großen Apartmentanlage eine Eigentumswohnung erwerben, dann besteht die Möglichkeit, dass Sie diese zu 100% als Ausländer erwerben können. Aber nur wenn in der gesamten Anlage nicht mehr als 49% der privaten Wohnfläche von Ausländern gehalten wird. Dieses Model wird als Condo Freehold bezeichnet. 

Sollte es nicht mehr über diese Verteilung möglich sein, dann haben Sie über die bereits beschriebenen Modele die Möglichkeit diese Wohnung zu erwerben. Entweder Sie gründen eine thailändische Firma, oder Sie können diese Wohnung für 30 Jahre pachten / mieten.  

Welches Visa ist erforderlich für einen Kauf von Immobilien in Koh Samui – Thailand?

Ausländischen Staatsbürgern stehen 3 Arten von Visas zur Verfügung. Mit jedem dieser Visa sind Sie berechtigt auch eine Immobilie in Thailand zu erwerben. Die unterschiedlichen Arten möchten wir Ihnen gern näher vorstellen.

  1. Das normale Touristenvisum: Mit diesem Visum ist es Ihnen nicht erlaubt eine Tätigkeit in Thailand auszuüben. Das Visum erhalten Sie bei der Einreise und Sie können mit diesem Visum insgesamt 30 Tage in Thailand bleiben. Eine einmalige Verlängerung um weitere 30 Tage ist möglich und kann zum Beispiel auch hier auf Koh Samui (Samui Immigration Office) beantragt werden. Die Gebühr hierfür beträgt 1.900 THB. Die Bearbeitung hierfür dauert nur wenige Stunden. 
  2. Das Non Immigrant Visa:  Dieses Visa kann nur durch eine thailändische Botschaft im Ausland erstellt werden. Insgesamt ist dieses Visa ein Jahr gültig. Jedoch müssen Sie alle 3 Monate das Land für kurze Zeit verlassen. Sie können dieses Visum beantragen, wenn Sie in Thailand arbeiten möchten, oder eine Firma besitzen (Kapitalwert größer 2 Mio. THB). Oder Sie haben eine thailändische Familie. Oder die Dritte Variante wäre das sogenannte „Rentnervisum“. Hierfür müssen Sie über 50 Jahre alt sein und über ausreichende finanzielle Mittel verfügen, beziehungsweise nachweisen können, dass Ihnen jeden Monat Ihre Rente gezahlt wird.
  3. Das Resident Visa: – Diese Visa ist für die meisten Ausländer nicht zu bekommen. Hierfür müssen die thailändische Sprache lesen und schreiben können. Des Weiteren sollten Sie über sehr gute finanzielle Mittel verfügen und einflussreiche einheimische Kontakte besitzen, die als Referenzen für Sie bürgen.

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Welche Steuern und Gebühren müssen für einen Immobilienkauf in Koh Samui – Thailand entrichtet werden?

Erwerb einer Immobilie durch eine Firmenübernahmen: 

Sollten Sie eine Immobilie in Thailand durch eine Übernahme einer anderen Firma erwerben, dann fallen hierfür keine Steuern, oder Gebühren an. Es ist hier vielmehr die Rede von einem Aktienübertrag. Die Immobilie gehört nach der Übernahme immer noch der gleichen Firma. Ist die übernommene Firma eine thailändische Firma dann müssen Sie lediglich eine gewisse Stempelgebühr (wird an die Regierung abgeführt) von 0,1% bezahlen. Für die Bemessung ist hier der Wert Ihrer Anteile ausschlaggebend. Sollten Sie der Veräußere sein, so müssen Sie Ihre Erträge versteuern. In der Regel handelt es sich hierbei um die Einkommenssteuer auf Kapitalerträge. 

Erwerb einer Immobilie ohne eine Firmenübernahme:

Hier erfolgt im eigentlichen Sinne einer richtige Übertragung der Immobilie auf einen anderen Eigentümer. Hierfür müssen Sie mit Regierungsgebühren und Steuern von bis 6% des Kaufpreises rechnen. Hier gibt es noch Unterschiede zwischen einem Pachtvertrag (Lease), oder einem Kaufvertrag.

Pachten, oder Mieten einer Immobilie (Leasehold):

Möchten Sie eine Immobilie nur pachten / mieten, dann müssen Sie sowohl mit einer Stempelgebühr von 0,1% und einer Mietregistrierungsgebühr von 1% rechnen. Hierbei wird die Gesamtlaufzeit und die Gesamtmiete zur Berechnung herangezogen. Üblicherweise zahlt der Verkäufer die Stempelgebühr und die Mietregistrierungsgebühr wird zur Hälfte geteilt. Der Verkäufer muss gegebenenfalls seinen Gewinn aus Kapitalerträgen versteuern.

Eigentumsübertrag durch das „Freehold“ Model:

Hierbei werden verschieden Arten von Steuern und Gebühren fällig. Es wird ebenfalls unterschieden, ob der Verkäufer dies gewerblich ausübt, oder er in privater Natur handelt. Dabei ist eine Haltefrist der Immobilie von 5 Jahren zu berücksichtigen. In diesem Falle ist eine Gewerbesteuer anzusetzen. Ansonsten fallen für das Freehold Model Transfer Gebühren, Quellensteuer, Gewerbesteuer beziehungsweise dann die Stempelgebühr an. 

Das Grundbuchamt (Land Office) schätzt den Wert Ihre Immobilie und ermittelt daraus die zu entrichtende Transfer Steuer. In der Regel liegt dieser Wert deutlich unter dem Ihres Kaufpreises. Die Gebühr beträgt zurzeit 2% vom geschätzten Wert. 

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Viele Interessenten werden sich zuerst einmal die Frage stellen:

(Klicken Sie auf die Fragen, um diese auszuklappen)

Kann ein Ausländer überhaupt Land erwerben?

Leider muss diese Frage mit einen Nein beantwortet werden. Jedoch gibt es verschiedene Möglichkeiten, dass Recht zur Nutzung des Landes, durch den Bau eines Hauses abzusichern.

1. Möglichkeit: Der Erwerb erfolgt über einen thailändischen Staatsbürger. Mit diesem einheimischen Staatsbürger können Sie dann ein Erbpachtvertrag über 30 Jahre abschließen, mit Option auf eine weitere Verlängerung um 30 Jahre. )

2. Möglichkeit: Genau wie in der obigen Variante erwirb ein thailändischer Staatsbürger das Land und anstatt eines Erbpachtvertrages wird jetzt ein Nießbrauch im Grundbuchamt eingetragen. Dies beinhaltet das lebenslange Recht das Haus, oder das Appartement zu bewohnen und das Land hierfür zu nutzen.

3. Möglichkeit: Sie werden selbst thailändischer Staatsbürger.

4. Möglichkeit: Gründen, oder investieren Sie in eine thailändische limited Company, um Ihre Immobilien zu erwerben. Hierbei können Sie lediglich nur 49 Prozent erwerben. Die restlichen 51 Prozent müssen wieder von einem thailändischen Staatsbürger gehalten werden. Jedoch wird von der Regierung „Central Land Office“ in Bangkok ab einem Anteil von 40 Prozent von einem ausländischen Staatsbürger genau kontrolliert, ob die Firma nicht nur zu diesem Zweck gegründet wurde. Um dieses zu umgehen, werden die Anteile häufig auf 39 Prozent gesenkt. Jedoch werden die Statuten der Limited Company so gewählt, dass der ausländische Minderheitsanteilhalter als alleiniger Director eingesetzt wird und nur er verbindliche Verträge unterzeichnen kann. Damit besitzen Sie wiederum die Kontrolle über die Firma. Diese Möglichkeit ist die meist verwendete Variante. Aber auch hier raten wir die unbedingte Inanspruchnahme eines Anwaltes.

5. Möglichkeit: Sie investieren über 40 Millionen Bath in Thailand und die Regierung (Board of Investment) erlaubt Ihnen anschließend Land bis zu einer Größe von 1 Rai (1.600 m2) zu Wohnzwecken zu kaufen.

Kann ein Ausländer eine Eigentumswohnung (Condominiums) erwerben?

Diese Möglichkeit stellt die einfachste Variante dar. Hierbei fällt der Erwerb für die Zuständigkeit in Condominium Act B.E. 2535. Auch hierbei gilt die Regelung, dass nur 49 Prozent der gesamten Wohnungseinheiten von ausländischen Staatsangehörigen nicht überschritten werden darf. Wenn Sie unter dieser Marke liegen, dann können Sie somit alleiniger Besitzer Ihrer Wohnungseinheit sein.

Welche Steuern fallen beim Kauf einer Immobilie an?

  1. Landregistrierung: Auch Transfer Gebühren genannt. Hierbei fallen 2 Prozent des Wertes an.
  2. Stempelgebühr: Es müssen 0,5 Prozent vom Verkaufspreis gezahlt werden.
  3. Umsatzsteuer: Zu zahlen sind 3,3 Prozent vom Verkaufspreis.
  4. Einkommenssteuer: Diese Steuer ist sehr individuell. Hierbei muss auch die persönliche Einkommensstruktur mit angerechnet werden. Als Schätzwert können Sie bei niedrig – bis mittelpreisigen Objekten mit 2 Prozent rechnen. Und bei hochpreisigem Immobilien eher mit 3 Prozent.
  5. Grundsteuern werden nicht erhoben.

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