Due Diligence auf Koh Samui: Was Käufer vor dem Immobilienkauf prüfen sollten

Der Kauf einer Immobilie auf Koh Samui kann relativ unkompliziert sein, dennoch ist es wichtig, vor einer verbindlichen Kaufentscheidung genau zu klären, was tatsächlich erworben wird. Eine Villa kann bei der Besichtigung perfekt wirken, doch Fragen zum Landtitel, zum rechtlich gesicherten Zugang, zu Baugenehmigungen, zur Eigentumsstruktur oder zu bestehenden Verpflichtungen werden oft erst sichtbar, wenn die Unterlagen sorgfältig geprüft werden.

Genau hier wird die Due Diligence bei Immobilien auf Koh Samui wichtig.

Due Diligence bezeichnet die Prüfung des rechtlichen Status einer Immobilie und der geplanten Transaktion vor Abschluss des Kaufs. Besonders für ausländische Käufer ist sie ein wesentlicher Bestandteil des Immobilienkaufs auf Koh Samui, da sich die thailändischen Regeln zu Immobilien- und Grundeigentum deutlich von denen im Heimatland des Käufers unterscheiden können.

Eine ordnungsgemässe Due-Diligence-Prüfung sollte von einem unabhängigen, qualifizierten thailändischen Rechtsanwalt durchgeführt werden, der den Käufer vertritt. Je nach Immobilie können zusätzlich technische Prüfungen durch Gutachter, Ingenieure oder andere Fachleute sinnvoll sein.

Was bedeutet Due Diligence bei Immobilien?

Due Diligence ist im Kern ein Verifizierungsprozess. Ziel ist es, zu bestätigen, dass der Verkäufer die Immobilie rechtlich verkaufen darf, die auf den Käufer übergehenden Rechte genau festzustellen und mögliche Probleme zu erkennen, bevor der Käufer sich endgültig bindet.

Der Umfang der Prüfung hängt von der jeweiligen Immobilie ab. Der Kauf einer fertiggestellten Villa auf einem eigenen Landtitel wirft andere Fragen auf als der Kauf einer Off-Plan-Villa, der Erwerb eines Leasehold-Rechts oder eine Transaktion, an der eine thailändische Gesellschaft beteiligt ist.

Die Due Diligence sollte daher immer auf die konkrete Immobilie und Transaktion zugeschnitten sein und nicht nur als standardisierte Checkliste betrachtet werden.

1. Den Landtitel prüfen

Einer der ersten Schritte besteht darin, den rechtlichen Status des Grundstücks festzustellen.

In Thailand gibt es verschiedene Arten von Landdokumenten, die nicht alle dieselben Rechte vermitteln. Ein Chanote (Nor Sor 4 Jor) gilt allgemein als die stärkste Form des Landtitels und weist genau vermessene Grundstücksgrenzen auf, die sich auf offizielle Vermessungsmarkierungen beziehen.

Der Rechtsanwalt sollte die relevanten Titeldokumente einholen und prüfen sowie die Angaben beim zuständigen Land Office verifizieren.

Unter anderem sollte dabei geklärt werden:

Wer rechtlicher Eigentümer des Grundstücks ist
Welche Art von Landtitel vorliegt und ob dieser gültig ist
Ob Hypotheken oder andere eingetragene Belastungen bestehen
Ob Mietrechte, Nießbrauchsrechte oder andere Rechte auf dem Grundstück eingetragen sind
Ob es Unklarheiten hinsichtlich der Grundstücksgrenzen gibt
Ob der Verkäufer rechtlich befugt ist, die geplante Transaktion durchzuführen

Der Name in einer Verkaufsbroschüre oder in einem Vertrag sollte niemals als ausreichender Eigentumsnachweis betrachtet werden.

2. Den rechtlich gesicherten Zugang bestätigen

Der Zugang zur Immobilie verdient beim Kauf auf Koh Samui besondere Aufmerksamkeit.

Viele Villen, insbesondere Hanglagen und Häuser in kleineren Projekten, werden über private Strassen erreicht, die über benachbarte Grundstücke führen. Dass eine Strasse tatsächlich vorhanden ist, bedeutet nicht automatisch, dass auch ein rechtlich gesichertes Nutzungsrecht besteht.

Die Due Diligence sollte daher klären, wie der Zugang zur Immobilie rechtlich gesichert ist. Je nach Situation kann dies über eine eingetragene Dienstbarkeit, Miteigentum an einem Teil der Zufahrtsstrasse oder eine andere rechtlich durchsetzbare Regelung erfolgen.

Käufer sollten ausserdem verstehen, wem die Strasse gehört, wer sie instand hält und ob laufende Unterhaltskosten oder andere Verpflichtungen bestehen.

Eine schöne Villa verliert erheblich an Attraktivität, wenn der Zugang vollständig von einer informellen Vereinbarung mit einem benachbarten Grundstückseigentümer abhängt.

3. Baugenehmigungen und Baudokumentation prüfen

Beim Kauf einer fertiggestellten Villa ist das Grundstück nur ein Teil der Prüfung. Auch die Unterlagen zum Gebäude selbst sollten kontrolliert werden.

Dazu kann die Prüfung der relevanten Baugenehmigung gehören sowie die Frage, ob die bestehende Immobilie im Wesentlichen der genehmigten Ausführung entspricht.

Dies ist besonders wichtig, wenn eine Immobilie nach der ursprünglichen Errichtung erheblich erweitert oder verändert wurde.

Swimmingpools, zusätzliche Schlafzimmer, Terrassen, Stützkonstruktionen und andere Erweiterungen können eine genauere Prüfung erfordern, wenn deren Status unklar ist.

Welche Prüfungen angemessen sind, hängt vom Alter, der Lage und der Baugeschichte der Immobilie ab.

4. Bau- und Planungsbeschränkungen prüfen

Auf Koh Samui gelten planungsrechtliche und umweltbezogene Vorschriften, die beeinflussen können, was auf bestimmten Grundstücken rechtlich gebaut werden darf. Dies ist besonders bei Hanglagen, Küstengrundstücken und Meerblicklagen wichtig.

Faktoren wie Höhenlage, Grundstücksgefälle, Gebäudehöhe, Abstand zur Küste und Grundstücksgrösse können die Entwicklungsmöglichkeiten beeinflussen.

Dies ist insbesondere beim Kauf von unbebautem Land auf Koh Samui relevant.

Käufer sollten nicht davon ausgehen, dass ein Grundstück allein deshalb gleich bebaut werden kann, weil benachbarte Grundstücke bereits entwickelt wurden.

Wenn eine Bebauung geplant ist, sollte das vorgesehene Projekt vor Abschluss des Kaufs mit den anwendbaren Vorschriften abgeglichen werden.

5. Versorgung und Infrastruktur untersuchen

Auf einer Insel können Versorgungsstrukturen anders funktionieren als in einer grossen Stadt.

Käufer sollten klären, wie die Immobilie mit Strom und Wasser versorgt wird und wie Abwasser und Entwässerung geregelt sind.

Wasser kann aus der öffentlichen Versorgung, einem privaten Brunnen, einem gemeinschaftlichen System des Projekts, durch Wasserlieferungen oder aus einer Kombination mehrerer Quellen stammen. Strom kann direkt über die Provincial Electricity Authority geliefert werden oder in manchen Projekten über ein privates Verteilungssystem.

Wichtige Fragen sind unter anderem:

Woher kommt das Wasser?
Ist die Wasserversorgung das ganze Jahr über zuverlässig?
Wie wird der Strom abgerechnet?
Wem gehören gemeinsam genutzte Pumpen, Strassen oder andere Infrastrukturen?
Wie wird das Abwasser entsorgt?
Wer ist für die Instandhaltung gemeinsamer Infrastruktur verantwortlich?
Gibt es Gemeinschafts- oder Wartungsgebühren?

Während einer Besichtigung mögen diese Punkte nebensächlich erscheinen, sie können jedoch die tatsächlichen Kosten und den praktischen Aufwand des Eigentums erheblich beeinflussen.

6. Die Eigentumsstruktur verstehen

Ausländische Käufer müssen besonders darauf achten, über welche rechtliche Struktur die Immobilienrechte erworben werden.

Ausländisches Eigentum an Land ist in Thailand stark eingeschränkt. Eine Transaktion mit einem ausländischen Käufer muss daher innerhalb des geltenden thailändischen Rechtsrahmens strukturiert werden.

Je nach Immobilie kann die Transaktion beispielsweise ein Freehold-Eigentum an einer Eigentumswohnung, einen eingetragenen Leasehold, separates Eigentum am Gebäude oder eine andere rechtlich zulässige Struktur umfassen.

Wenn eine thailändische Gesellschaft beteiligt ist, kann eine weitergehende Prüfung erforderlich sein. Je nach Art der Transaktion können Gründungsunterlagen, Gesellschafter, Geschäftsführer, Konten, Verbindlichkeiten, steuerliche Situation und Vermögenswerte geprüft werden müssen.

Käufer sollten zu jeder vorgeschlagenen Eigentumsstruktur unabhängigen Rechtsrat einholen und nicht davon ausgehen, dass eine Struktur allein deshalb rechtmässig ist, weil sie von anderen Immobilienbesitzern bereits verwendet wurde.

7. Leasehold-Immobilien sorgfältig prüfen

Leasehold-Strukturen sind in Thailand verbreitet und können unter geeigneten Umständen eine praktische Lösung darstellen. Der Miet- beziehungsweise Pachtvertrag selbst muss jedoch genau geprüft werden.

Wichtige Fragen sind unter anderem:

Wem gehört das zugrunde liegende Grundstück?
Wie lange läuft der eingetragene Leasehold?
Wann beginnt die Laufzeit?
Welche Rechte erhält der Käufer?
Kann der Vertrag übertragen oder abgetreten werden?
Was passiert, wenn das Grundstück verkauft wird?
Wem gehört das Gebäude?
Was passiert am Ende der Laufzeit?
Sind Verlängerungsregelungen enthalten?

Käufer sollten Aussagen über zukünftige Verlängerungen besonders kritisch prüfen.

Eine vertragliche Zusage zur Verlängerung sollte nicht automatisch so behandelt werden, als wäre die gesamte zukünftige Laufzeit bereits durch einen heute eingetragenen Vertrag gesichert. Die rechtliche Wirkung und Durchsetzbarkeit solcher Verlängerungsklauseln sollte vom Anwalt des Käufers geprüft werden.

8. Bei Off-Plan-Immobilien besonders sorgfältig vorgehen

Der Kauf einer Off-Plan-Villa erfordert eine andere Art der Due Diligence, da der Käufer etwas erwirbt, das möglicherweise noch gar nicht existiert.

Neben der Prüfung des Grundstücks sollten Käufer auch den Entwickler und die vertragliche Struktur des Projekts untersuchen.

Relevante Punkte können sein:

Eigentum oder Kontrolle über das Entwicklungsgrundstück
Erforderliche Entwicklungs- und Baugenehmigungen
Gesellschaftsstruktur des Entwicklers
Bereits fertiggestellte Projekte
Bauspezifikationen
Zahlungsmeilensteine
Fertigstellungstermine
Regelungen bei Verzögerungen
Verpflichtungen zur Infrastruktur
Garantien
Was mit den Zahlungen des Käufers geschieht, wenn das Projekt nicht fertiggestellt wird

Computergenerierte Bilder und Marketingbroschüren helfen dabei, das geplante Projekt zu verstehen. Entscheidend ist jedoch die Vertragsdokumentation, denn sie bestimmt, wozu der Entwickler tatsächlich verpflichtet ist.

9. Den Kaufvertrag prüfen

Due Diligence und Vertragsverhandlung sollten aufeinander abgestimmt sein.

Der Vertrag sollte die gekaufte Immobilie, die Parteien, den Kaufpreis, den Zahlungsplan und die Abwicklung eindeutig festhalten.

Je nach Transaktion sollte er ausserdem Punkte wie Möbel, Einbauten, Anzahlungen, Steuern und Übertragungskosten, bestehende Mieter, offene Verpflichtungen sowie die Folgen eines Nichterfüllens durch eine der Parteien regeln.

Wenn der Kauf von einer zufriedenstellenden Due Diligence abhängig ist, sollte dies in den vertraglichen Regelungen eindeutig berücksichtigt werden.

Käufer sollten die Folgen einer Reservierungsgebühr oder Anzahlung verstehen, bevor Geld überwiesen wird.

10. Genau prüfen, was im Verkauf enthalten ist

Streitigkeiten können entstehen, wenn Käufer und Verkäufer unterschiedliche Vorstellungen darüber haben, was Bestandteil des Verkaufs ist.

Möbel, Haushaltsgeräte, Klimaanlagen, Solartechnik, Pooltechnik und andere Einbauten sollten bei Bedarf ausdrücklich geregelt werden.

Bei möblierten Immobilien kann eine Inventarliste für Klarheit sorgen. Besonders wertvolle oder für den Käufer wichtige Gegenstände sollten nicht allein deshalb als eingeschlossen gelten, weil sie bei der Besichtigung vorhanden waren.

Klare Dokumentation vor Abschluss der Transaktion ist erheblich einfacher als die Klärung eines späteren Streits.

11. Rechtliche Due Diligence ist keine Gebäudeinspektion

Diese Unterscheidung ist wichtig. Ein Anwalt, der den Landtitel und die Rechtsdokumentation prüft, beurteilt nicht zwangsläufig, ob die Immobilie baulich einwandfrei ist.

Bei einer bestehenden Villa, insbesondere bei älteren Gebäuden oder Immobilien in steilem Gelände, kann zusätzlich eine professionelle Gebäudeinspektion sinnvoll sein.

Eine geeignete technische Prüfung kann unter anderem folgende Punkte umfassen:

Baulicher Zustand
Stützmauern
Dachzustand
Entwässerung
Elektrische Anlagen
Sanitärinstallationen
Swimmingpool-Systeme
Anzeichen von Wassereintritt
Erhebliche Baumängel

Das tropische Klima, starke Regenfälle und das hügelige Gelände von Koh Samui können Entwässerung und Wassermanagement besonders wichtig machen.

Rechtliche und technische Due Diligence erfüllen daher unterschiedliche Zwecke.

12. Typische Punkte, auf die Käufer auf Koh Samui achten sollten

Jede Immobilie ist anders, doch bestimmte Themen verdienen besondere Aufmerksamkeit.

Dazu gehören unklarer Strassenzugang, Abweichungen bei Grundstücksgrenzen, nicht dokumentierte Erweiterungen, ungewöhnliche Eigentumsstrukturen, informelle Versorgungsregelungen und Unklarheiten über die Verantwortung für gemeinsam genutzte Infrastruktur.

Bei Hanggrundstücken ist besondere Vorsicht geboten, da Zugang, Entwässerung, Stützkonstruktionen und Bauvorschriften eine wichtige Rolle spielen können.

Keiner dieser Punkte bedeutet automatisch, dass eine Immobilie nicht gekauft werden sollte. Ziel der Due Diligence ist es, die Fakten festzustellen, damit der Käufer eine informierte Entscheidung treffen kann.

Was passiert, wenn die Due Diligence ein Problem aufdeckt?

Ein festgestelltes Problem bedeutet nicht zwangsläufig, dass die Transaktion beendet werden muss.

Manche Probleme können vor Abschluss behoben werden. Andere lassen sich durch Änderungen am Kaufvertrag, zusätzliche Dokumentation oder eine Anpassung der Transaktionsstruktur lösen.

Der Käufer kann auch entscheiden, dass das Problem angesichts des Kaufpreises und der Umstände akzeptabel ist.

Bestimmte Feststellungen können das Risiko des Kaufs jedoch grundlegend verändern. Entscheidend ist, solche Punkte vor Abschluss der Transaktion und nicht erst danach zu erkennen.

Wer sollte die Due Diligence durchführen?

Die rechtliche Due Diligence sollte in der Regel von einem unabhängigen thailändischen Rechtsanwalt durchgeführt werden, der die Interessen des Käufers vertritt.

Bei Bedarf können weitere Fachleute wie Ingenieure, Architekten oder Gutachter mit technischen Prüfungen beauftragt werden, die ausserhalb der anwaltlichen Fachkenntnis liegen.

Ein seriöser Immobilienmakler auf Koh Samui kann dabei helfen, Unterlagen vom Verkäufer einzuholen, den praktischen Hintergrund der Transaktion zu erläutern und die Kommunikation zwischen den Parteien zu koordinieren.

Ein Immobilienmakler ersetzt jedoch keine unabhängige Rechtsberatung.

Bei Doctor Property sind wir der Ansicht, dass Käufer die Möglichkeit haben sollten, eine Immobilie vor Abschluss des Kaufs sorgfältig zu prüfen. Unsere Aufgabe besteht darin, die Transaktion zu unterstützen, die verfügbaren Objektinformationen bereitzustellen und mit Käufer, Verkäufer und den jeweiligen professionellen Beratern während des gesamten Prozesses zusammenzuarbeiten.

Fazit

Der Kauf einer Villa oder eines Grundstücks auf Koh Samui ist eine erhebliche finanzielle Verpflichtung. Eine sorgfältige Due Diligence gehört zu den wichtigsten Schritten, die ein Käufer unternehmen kann.

Ziel ist nicht, nach Gründen zu suchen, eine Immobilie nicht zu kaufen. Es geht darum festzustellen, was genau gekauft wird, ob der Verkäufer dies rechtlich übertragen kann und welche Verpflichtungen oder Risiken der Käufer verstehen muss.

Am wichtigsten ist, dass die Due Diligence stattfindet, bevor der Käufer sich unwiderruflich an die Transaktion bindet.

Eine gut dokumentierte Immobilie mit klaren Eigentumsverhältnissen, rechtlich gesichertem Zugang und ordnungsgemässen Unterlagen erleichtert den Kaufprozess für alle Beteiligten erheblich.

Für Käufer, die Immobilien zum Verkauf auf Koh Samui in Betracht ziehen, kann eine sorgfältige Prüfung dieser Punkte zu Beginn der Transaktion wesentlich grössere Probleme zu einem späteren Zeitpunkt verhindern.