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Unser Service

Doctor Property versteht sich als verantwortungsbewusste und seriöse Immobilienagentur. Wir möchten Ihnen keine wichtigen Informationen vorenthalten und ebenso wenig Tatsachen beschönigen, nur um einen schnellen Verkauf zu erzielen. Wir legen Wert auf hohe Qualitätsstandards und langfristiges Vertrauen unserer Kunden. Aus diesem Grund halten wir es für wichtig, nicht nur die Vorteile eines Immobilienkaufs in Thailand aufzuzeigen, sondern auch auf mögliche Risiken und rechtliche Aspekte hinzuweisen. Wie bei jeder grösseren Investition sind verlässliche Informationen und eine geeignete professionelle Beratung von entscheidender Bedeutung.

Immobilienbesitz und Kaufverfahren in Thailand können sich insbesondere für ausländische Staatsangehörige erheblich von den Regelungen in Europa und anderen Ländern unterscheiden. Daher möchten wir Ihnen einige allgemeine Informationen zur Verfügung stellen, damit Sie den Ablauf beim Erwerb eines Hauses, einer Villa, eines Nutzungsrechts an einem Grundstück oder einer Eigentumswohnung besser verstehen können. Die hier bereitgestellten Informationen dienen ausschliesslich als allgemeiner Leitfaden und stellen keine Rechtsberatung dar. Wir empfehlen dringend, vor Abschluss einer Vereinbarung einen unabhängigen thailändischen Rechtsanwalt mit Erfahrung im Immobilienrecht zu beauftragen. Auf Wunsch können wir Ihnen unabhängige Rechtsanwälte mit Erfahrung bei Immobilientransaktionen auf Koh Samui empfehlen.

Ausländische Staatsangehörige, die den Erwerb einer Immobilie in Thailand in Betracht ziehen, sollten sich darüber im Klaren sein, dass das thailändische Recht den direkten Besitz von Grundstücken durch Ausländer grundsätzlich einschränkt. Je nach Immobilienart und den zu erwerbenden Rechten gelten unterschiedliche Regelungen. Ausländische Investitionen in Thailand sind üblich, jedoch muss jede Transaktion im Einklang mit dem thailändischen Recht und unter Berücksichtigung der jeweiligen Immobilie durchgeführt werden. Vor einer Kaufentscheidung sollten Sie stets unabhängigen Rechtsrat einholen und wichtige rechtliche Informationen überprüfen lassen.

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Der Ratgeber für Ihren Immobilienkauf auf Koh Samui – Thailand!

Doctor Property informiert Sie hier über einige der wichtigsten Punkte, die ausländische Staatsangehörige beim Immobilienkauf in Thailand berücksichtigen sollten. Besuchen Sie auch regelmässig unseren Koh Samui Immobilien-Blog. Dort veröffentlichen wir Informationen über den lokalen Immobilienmarkt, neue Projekte und weitere für Immobilienkäufer relevante Themen.

Grundlegende Überlegungen vor dem Immobilienkauf auf Koh Samui – Thailand

Der Kauf einer Immobilie sollte immer sorgfältig überlegt werden. Besonders wichtig ist es, die aktuelle Rechtslage zu verstehen und vor Abschluss einer Transaktion unabhängigen Rechtsrat einzuholen. Doctor Property kann Ihnen auf Wunsch etablierte Anwaltskanzleien empfehlen. Der Kaufprozess in Thailand kann sich erheblich von dem in Ihrem Heimatland unterscheiden. Viele wirtschaftliche Überlegungen bleiben jedoch gleich: Ist die Lage geeignet? Ist der Angebotspreis angemessen? Entspricht die Immobilie Ihrer geplanten Nutzung? Möchten Sie selbst dort wohnen, die Immobilie als Ferienhaus nutzen oder vermieten? Welche laufenden Wartungs- und Verwaltungskosten sind zu erwarten?

Sobald Sie Ihre Anforderungen klar definiert haben, kann Doctor Property Sie bei der Suche nach geeigneten Immobilien unterstützen. Als unabhängige Immobilienagentur verfügen wir über umfangreiche Erfahrung auf dem Immobilienmarkt von Koh Samui. Wir unterstützen Sie bei der Auswahl der Immobilie, bei Standortfragen, Marktvergleichen und Verhandlungen. Rechtliche Angelegenheiten sollten jedoch immer von Ihrem eigenen Rechtsanwalt geprüft werden.

Ist eine Finanzierung über eine thailändische Bank möglich?

Eine Immobilienfinanzierung über eine thailändische Bank kann für ausländische Staatsangehörige schwierig sein, insbesondere wenn der Antragsteller keine umfangreiche finanzielle Historie oder kein entsprechendes Einkommen in Thailand nachweisen kann. Die Kreditvergabekriterien unterscheiden sich erheblich zwischen den Banken und hängen von der individuellen Situation des Antragstellers ab.

Einige Bauträger bieten für bestimmte Projekte Ratenzahlungsmodelle oder andere Formen der Projektfinanzierung an. Die Bedingungen, Kosten und rechtlichen Auswirkungen solcher Vereinbarungen sollten vor Abschluss sorgfältig geprüft werden. Käufer sollten ihr verfügbares Budget und ihre Finanzierung grundsätzlich klären, bevor sie mit einer ernsthaften Immobiliensuche beginnen.

Möchten Sie eine Immobilie auf Koh Samui als Kapitalanlage kaufen?

Wenn Sie eine Immobilie hauptsächlich als Investition erwerben möchten, sollten Sie zunächst prüfen, welche Immobilienart am besten zu Ihren Zielen passt. Dazu können Villen, Reihenhäuser, Apartments oder registrierte Eigentumswohnungen gehören. Der Eigentumstitel beziehungsweise die erworbenen Rechte, die Lage, Instandhaltungskosten, Verwaltungsgebühren und der potenzielle Wiederverkaufsmarkt sollten berücksichtigt werden.

Die Mietnachfrage kann je nach Grösse, Lage, Gestaltung, Ausstattung und Zielgruppe erheblich variieren. Vor der Berechnung einer erwarteten Rendite sollten daher die realistische Auslastung, mögliche Mieteinnahmen und laufende Kosten berücksichtigt werden. Einige Bauträger bieten zudem Mietverwaltungsprogramme oder garantierte Renditemodelle an. Bei solchen Angeboten sollten insbesondere die Bedingungen der Garantie und die finanzielle Leistungsfähigkeit des Garantiegebers sorgfältig geprüft werden.

Es empfiehlt sich, den lokalen Mietmarkt zu beobachten und vergleichbare Immobilien auf grossen Buchungsplattformen zu analysieren. Dadurch erhalten Sie einen besseren Eindruck von Nachfrage, erzielbaren Mietpreisen, Erwartungen der Gäste und dem Wettbewerb in den verschiedenen Regionen von Koh Samui.

Welche Immobilienart ist die richtige?

Koh Samui bietet eine grosse Auswahl an Immobilien – von privaten Villen in Hanglage und Strandhäusern bis hin zu verwalteten Villenanlagen sowie Apartment- und Condominium-Projekten. Jede Immobilienart hat ihre eigenen Vor- und Nachteile.

Verwaltete Anlagen können Dienstleistungen wie Sicherheitsdienst, Pflege der Gemeinschaftsflächen, Reinigung, Mietverwaltung und Gästebetreuung anbieten. Käufer, die eine Immobilie hauptsächlich selbst nutzen möchten, bevorzugen möglicherweise ein freistehendes Objekt mit mehr Privatsphäre und Unabhängigkeit. Doctor Property kann Ihnen unterschiedliche Immobilienarten und Lagen zeigen, damit Sie die verfügbaren Möglichkeiten vergleichen können.

Anzahlung / Reservierung einer Immobilie auf Koh Samui – Thailand

Nachdem Sie eine geeignete Immobilie gefunden haben, wird häufig eine Reservierungsanzahlung verlangt, damit die Immobilie während der Vorbereitung der Verträge und der rechtlichen Prüfung vom Markt genommen wird. Höhe und Bedingungen dieser Zahlung unterscheiden sich je nach Transaktion.

Eine Reservierungsvereinbarung sollte den vereinbarten Kaufpreis, die Höhe der Anzahlung, den Zeitraum für die rechtliche Prüfung sowie die Bedingungen enthalten, unter denen die Anzahlung erstattungsfähig oder nicht erstattungsfähig ist. Käufer sollten diese Bedingungen vollständig verstehen, bevor sie eine Zahlung leisten, und gegebenenfalls rechtlichen Rat einholen.

Due Diligence / rechtliche Prüfung der Immobilie

Vor Unterzeichnung des endgültigen Kaufvertrags beziehungsweise vor Abschluss der Transaktion sollte Ihr Rechtsanwalt die Immobilie und die relevanten Unterlagen prüfen. Zu den wichtigen Punkten gehören unter anderem:

Besteht ein rechtlich gesichertes Zugangsrecht zur Immobilie?
Ist der Verkäufer rechtlich berechtigt, die Immobilie zu verkaufen oder zu übertragen?
Bestehen eingetragene Hypotheken, Pfandrechte, Mietverträge oder andere Belastungen?
Entspricht die Immobilie den geltenden Planungs-, Bau- und sonstigen Vorschriften?
Liegen die erforderlichen Baugenehmigungen und sonstigen Genehmigungen vor?
Falls eine Gesellschaft an den Eigentumsverhältnissen oder der Transaktion beteiligt ist, sollte Ihr Rechtsanwalt deren rechtlichen Status, Eigentumsverhältnisse, Verbindlichkeiten, steuerliche Situation und alle weiteren für die Transaktion relevanten Umstände prüfen.

Neubauprojekte und Off-Plan-Immobilien auf Koh Samui – Thailand

Doctor Property bietet eine Auswahl an Neubau- und Off-Plan-Projekten auf Koh Samui an. Käufer sollten bei einem noch nicht fertiggestellten Projekt unter anderem die Erfahrung des Bauträgers, bereits abgeschlossene Projekte, den Bauzeitplan, vorhandene Genehmigungen, vertragliche Verpflichtungen und den Zahlungsplan prüfen.

Ein Vorteil von Off-Plan-Immobilien besteht darin, dass Zahlungen häufig entsprechend dem Baufortschritt in mehreren Raten geleistet werden, anstatt den gesamten Kaufpreis zu Beginn zu bezahlen. Einige Projekte ermöglichen Käufern zudem die Auswahl bestimmter Materialien, Farben, Oberflächen oder Ausstattungsoptionen während der Bauphase.

Jedes Projekt ist jedoch unterschiedlich. Käufer sollten genau verstehen, welche Leistungen im Kaufpreis enthalten sind, wann die Fertigstellung vorgesehen ist, welche Rechte bei Bauverzögerungen bestehen und welche rechtlichen Rechte tatsächlich erworben werden. Eine unabhängige rechtliche Due-Diligence-Prüfung ist auch bei Off-Plan-Projekten wichtig.

Wichtige Hinweise zu Bau- und Umweltvorschriften auf Koh Samui – Thailand

Die Baumöglichkeiten auf Koh Samui können von verschiedenen Faktoren abhängen, darunter die Entfernung zur Küste, die Höhenlage, die Neigung des Grundstücks, die Zoneneinteilung sowie Art und Umfang des geplanten Bauvorhabens. Planungs- und Bauvorschriften können sich zudem ändern. Vor dem Kauf eines Grundstücks mit der Absicht einer Bebauung sollten Eigentumstitel, Planungsbeschränkungen und das geplante Bauvorhaben von einem mit den örtlichen Vorschriften vertrauten Architekten und Rechtsanwalt geprüft werden.

Abstandsregelungen zur Küste können die Bebauung in Strandnähe einschränken oder untersagen.
Gebäudehöhe und zulässige Gesamtbaufläche können von der Entfernung zur Küste abhängen.
Für grössere Projekte, Hotels und Anlagen mit mehreren Villen können zusätzliche Vorschriften gelten.
Grundstücke in höheren Lagen können strengeren Beschränkungen hinsichtlich Gebäudehöhe, Grundfläche und insgesamt bebaubarer Fläche unterliegen.
Bei Grundstücken mit starkem Gefälle können erhebliche Baubeschränkungen gelten oder eine Neubebauung ausgeschlossen sein.
Umweltauflagen, Entwässerung, Zufahrt und landschaftliche Anforderungen können ebenfalls Einfluss auf die Bebaubarkeit eines Grundstücks haben.

Garantien des Bauträgers für Ihre Villa oder Wohnung auf Koh Samui

Garantie- und Gewährleistungsfristen unterscheiden sich zwischen den einzelnen Projekten und Bauträgern. Käufer sollten die vertraglichen Bestimmungen insbesondere hinsichtlich Gebäudestruktur, Abdichtung, Elektro- und Sanitäranlagen, Swimmingpool, Einbauten, Oberflächen und mitgelieferter Ausstattung sorgfältig prüfen.

Eine Garantie sollte klar festlegen, wie lange sie gilt, wer für die Behebung von Mängeln verantwortlich ist und welche Ausschlüsse oder Einschränkungen bestehen. Diese Bedingungen sollten vor Unterzeichnung des Kaufvertrags geprüft werden.

Unterschiede zwischen den verschiedenen Grundstückstiteln

In Thailand gibt es verschiedene Arten von Grundstücksdokumenten und Landtiteln. Die damit verbundenen Rechte und die Genauigkeit der vermessenen Grundstücksgrenzen können sich erheblich unterscheiden. Drei häufig vorkommende Formen sind Chanote, Nor Sor Sam Kor und Nor Sor Sam. Der rechtliche Status eines konkreten Grundstückstitels sollte vor einem Kauf von Ihrem Rechtsanwalt überprüft werden.

Titel „Chanote“ (Chanote Ti Din)

Chanote gilt allgemein als die stärkste Form eines Grundstückstitels in Thailand und verfügt über vermessene Grundstücksgrenzen, die beim Land Department registriert sind. Die Grundstücksgrenzen sind normalerweise durch Grenzsteine gekennzeichnet, und Transaktionen mit diesem Titel werden beim zuständigen Land Office registriert.

Titel „Nor Sor Sam Kor“

Nor Sor Sam Kor gewährt anerkannte Besitzrechte und verfügt über vermessene Grundstücksgrenzen, wobei sich Vermessung und Dokumentation von einem Chanote-Titel unterscheiden. Übertragungen und andere Rechtsgeschäfte sollten beim zuständigen Land Office überprüft und von Ihrem Rechtsanwalt geprüft werden.

Titel „Nor Sor Sam“

Bei Nor-Sor-Sam-Grundstücken können die Grenzen weniger präzise vermessen sein als bei höherwertigen Grundstückstiteln. Bei Übertragungen können zudem zusätzliche Verfahren erforderlich sein. Vor einem Kauf sollten daher Grundstücksgrenzen, mögliche Ansprüche von Nachbarn und der rechtliche Status besonders sorgfältig geprüft werden.

Kauf eines Apartments oder Condominiums

Ausländische Staatsangehörige können unter bestimmten Voraussetzungen registrierte Condominium-Einheiten als Freehold-Eigentum auf ihren eigenen Namen erwerben. Voraussetzung ist die Einhaltung des thailändischen Condominium-Rechts und der jeweils zulässigen ausländischen Eigentumsquote innerhalb der Wohnanlage.

Ist die zulässige Quote für ausländisches Eigentum bereits ausgeschöpft, kann der Erwerb einer weiteren Einheit als ausländisches Freehold-Eigentum nicht möglich sein. Je nach Immobilie kann stattdessen gegebenenfalls eine Leasehold-Regelung angeboten werden. Die rechtliche Situation und sämtliche Unterlagen sollten vor dem Kauf unabhängig geprüft werden.

Welches Visum wird für den Immobilienkauf auf Koh Samui benötigt?

Der Erwerb einer Immobilie und das Aufenthalts- beziehungsweise Arbeitsrecht in Thailand sind rechtlich voneinander getrennte Angelegenheiten. Der Besitz einer Immobilie oder von Rechten an einer Immobilie führt nicht automatisch zu einem Aufenthalts- oder Arbeitsrecht. Visakategorien, Voraussetzungen und zulässige Aufenthaltszeiten können sich ändern. Käufer sollten daher aktuelle Informationen einholen, die auf ihre persönlichen Umstände zugeschnitten sind.

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Welche Steuern und Gebühren fallen beim Immobilienkauf auf Koh Samui – Thailand an?

Steuern und Übertragungsgebühren hängen von der Art der Immobilie, den übertragenen Rechten, der bisherigen Besitzdauer, dem Status des Verkäufers und weiteren Faktoren ab. Die zu erwartenden Kosten sollten vor Abschluss der Transaktion mit Ihrem Rechtsanwalt und dem zuständigen Land Office bestätigt werden.

Übertragung von Immobilieneigentum

Bei der Übertragung von registriertem Eigentum können je nach den Umständen Übertragungsgebühren, Quellensteuer, Specific Business Tax und/oder Stempelsteuer anfallen. Welche Steuern tatsächlich anfallen und auf welcher Grundlage sie berechnet werden, sollte für jede Transaktion individuell geprüft werden.

Leasehold-Immobilien

Bei der Registrierung eines Miet- oder Pachtvertrags können Registrierungsgebühren und Stempelsteuer anfallen, deren Berechnung sich unter anderem nach Mietwert und Vertragsdauer richtet. Im Vertrag sollte klar geregelt sein, welche Partei diese Kosten übernimmt. Langfristige Nutzungsverträge über Immobilien sollten ordnungsgemäss dokumentiert und, soweit erforderlich, beim zuständigen Land Office registriert werden.

Übertragung von Freehold-Eigentum

Bei der Übertragung von Freehold-Eigentum können abhängig vom Verkäufer und den Umständen der Transaktion unterschiedliche Steuern und Gebühren anfallen. Dazu können Übertragungsgebühren, Quellensteuer, Specific Business Tax oder Stempelsteuer gehören.

Das Land Office verwendet für die Berechnung bestimmter Übertragungskosten einen amtlich festgestellten Wert. Dieser kann vom tatsächlich vereinbarten Kaufpreis abweichen. Die aktuellen Gebühren sowie deren Aufteilung zwischen Käufer und Verkäufer sollten vor Abschluss der Transaktion bestätigt werden.

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Häufige Fragen

Viele ausländische Immobilienkäufer stellen zunächst die folgenden Fragen:

Kann ein Ausländer in Thailand Grundstückseigentum erwerben?

Grundsätzlich können ausländische Staatsangehörige Grundstücke in Thailand nicht direkt auf ihren persönlichen Namen erwerben. Es bestehen begrenzte gesetzliche Ausnahmen. Daneben gibt es rechtliche Vereinbarungen, durch die ausländische Staatsangehörige Nutzungsrechte an Grundstücken oder Eigentum an bestimmten Immobilienarten erwerben können. Für jede konkrete Transaktion sollte unabhängiger Rechtsrat eingeholt werden.

Option 1: Leasing / langfristige Miete.

Das Grundstück verbleibt im Eigentum des eingetragenen Grundstückseigentümers, während der ausländische Staatsangehörige durch einen Miet- oder Pachtvertrag das Recht zur Nutzung des Grundstücks für einen vereinbarten Zeitraum erhalten kann. Ein Vertrag über eine Immobilie mit einer Laufzeit von mehr als drei Jahren muss grundsätzlich beim Land Office registriert werden, damit die längere Laufzeit rechtlich durchsetzbar ist. Die maximal registrierbare Laufzeit richtet sich nach thailändischem Recht.

Eine zukünftige Verlängerung ist vom ursprünglichen Vertrag zu unterscheiden und sollte nicht als automatisch garantiert betrachtet werden. Abhängig von der konkreten Situation kann das Eigentum an einem Gebäude rechtlich vom Eigentum am darunterliegenden Grundstück getrennt sein. Mietvertrag, Gebäudeeigentum und damit verbundene Vereinbarungen sollten deshalb vor dem Kauf von einem unabhängigen thailändischen Rechtsanwalt geprüft werden.

Option 2: Usufruct / Niessbrauchrecht.

Ein Usufruct beziehungsweise Niessbrauchrecht ist ein registriertes Recht, das einer Person im Rahmen der Vereinbarung und des thailändischen Rechts die Nutzung und den Genuss einer fremden Immobilie ermöglichen kann. Je nach Ausgestaltung kann ein solches Recht für einen bestimmten Zeitraum oder für die Lebenszeit des Berechtigten bestehen. Die rechtliche Wirkung und Eignung für die jeweilige Immobilientransaktion sollte unabhängig geprüft werden.

Option 3: Gesetzliche Ausnahme bei erheblichen Investitionen.

Das thailändische Recht sieht eine begrenzte Möglichkeit vor, nach der ein qualifizierter ausländischer Staatsangehöriger bei einer erheblichen gesetzlich vorgeschriebenen Investition und vorbehaltlich behördlicher Genehmigungen sowie weiterer Voraussetzungen eine begrenzte Grundstücksfläche für Wohnzwecke erwerben kann. Dies stellt eine Ausnahme und nicht den üblichen Weg zum Erwerb von Wohnimmobilien dar. Eine professionelle rechtliche Beratung ist hierbei unerlässlich.

Option 4: Thailändische Staatsangehörigkeit.

Eine Person, die rechtmässig die thailändische Staatsangehörigkeit erwirbt, gilt hinsichtlich der allgemeinen Beschränkungen des Grundstückseigentums nicht mehr als ausländischer Staatsangehöriger. Der Erwerb der thailändischen Staatsangehörigkeit ist ein eigenständiges Verfahren mit umfangreichen Voraussetzungen und sollte nicht als gewöhnliche Immobilien-Investitionsstrategie betrachtet werden.

Können Ausländer Condominiums kaufen?

Registrierte Condominiums gehören zu den unkompliziertesten Formen des Immobilieneigentums für ausländische Staatsangehörige in Thailand. Ausländisches Eigentum unterliegt den Anforderungen des thailändischen Condominium-Rechts und der jeweils zulässigen ausländischen Eigentumsquote innerhalb der Wohnanlage.

Ist die zulässige Quote für ausländisches Eigentum bereits ausgeschöpft, kann der Erwerb einer weiteren Einheit als ausländisches Freehold-Eigentum nicht möglich sein. Je nach Situation und Projekt können bestimmte Einheiten stattdessen auf Leasehold-Basis angeboten werden. Käufer sollten die Eigentumsverhältnisse und die Unterlagen des Condominiums vor dem Kauf unabhängig prüfen lassen.

Welche Steuern fallen beim Immobilienkauf an?

Die anfallenden Steuern und Gebühren hängen von der Art der Transaktion sowie den Umständen von Käufer und Verkäufer ab. Dazu können gehören:

Übertragungsgebühren bei der Registrierung bestimmter Eigentumsübertragungen.
Stempelsteuer, soweit anwendbar.
Specific Business Tax, soweit anwendbar.
Quellen- oder Einkommensteuer abhängig vom Status des Verkäufers und den Umständen der Transaktion.
Weitere Registrierungs-, Rechts- oder Verwaltungskosten abhängig von Immobilie und Transaktion.

Die aktuellen Steuersätze und die Aufteilung der Kosten zwischen den Parteien sollten vor Abschluss der Transaktion mit Ihrem Rechtsanwalt und den zuständigen Behörden bestätigt werden.