Notre service

Doctor Property se considère comme une agence immobilière responsable et réputée. Nous ne souhaitons pas vous cacher des informations ni embellir les choses juste pour faire une vente rapide. Nous sommes liés par nos normes de qualité et nous voulons maintenir et bâtir notre réputation. Par conséquent, nous aimons souligner non seulement les nombreux avantages, mais aussi certains des risques lors de l’achat d’une propriété en Thaïlande. Le risque est présent lors d’un achat et ce quel que soit l’endroit ou vous souhaitez acheter et la solution est d’avoir les bonnes connaissances de la part de personnes en qui vous pouvez avoir confiance ! Nous souhaitons vous accueillir comme l’un de nos proches et à ce titre vos intérêts deviennent nos intérêts.

En Thaïlande, l’achat immobilier fonctionne un peu différemment de l’Europe lorsqu’il s’agit d’étrangers désireux d’acheter. Nous aimerions vous donner quelques informations en amont afin que vous ayez le meilleur départ possible pour votre nouvelle maison, terrain ou appartement de rêve. Cependant, ces informations ne doivent pas être considérées comme des déclarations juridique. Pour cela, nous vous recommandons de faire appel aux services d’un bon avocat local. Si vous le souhaitez, nous pouvons vous en recommander qui sont spécialisés dans ce domaine.

Tout ressortissant étranger souhaitant acheter une propriété en Thaïlande doit être conscient que les lois locales et nationales thaïlandaises ne sont pas conçues pour offrir de nombreux avantages aux ressortissants étrangers en termes de propriété foncière directe à des fins de pure spéculation. L’investissement d’un étranger en Thaïlande est quelque chose qui est à la fois recherché et encouragé en Thaïlande, mais comme pour tout type d’investissement, il doit se faire selon les règles du pays en question. Vous devriez toujours demander l’assistance d’un avocat afin de vous offrir la plus grande sécurité juridique possible et vérifier tout ce que vous lisez en ligne, y compris ici!

Le guide pour votre achat immobilier à Koh Samui – Thaïlande!

Doctor Property vous présente ici toutes les informations importantes que vous devez prendre en compte lors de l’achat d’une propriété en Thaïlande. Cependant, ces informations ne s’appliquent qu’aux ressortissants non thaïlandais. Nous aimerions également vous inviter à visiter régulièrement notre blog sur la propriété à Koh Samui. Nous y apportons des changements et de nouveaux projets immobiliers intéressants.

Considérations de base avant d’acheter une propriété à Koh Samui – Thaïlande! 

Une décision d’achat pour une propriété doit toujours être bien réfléchie. Ici, il est particulièrement important de s’informer à l’avance de la situation en termes de juridiction actuelle et de demander des conseils sur celle-ci. Bien sûr, nous serons toujours disponibles pour vous conseiller ainsi que les avocats que nous pourrons vous recommander. Pour ce sujet, vous devriez prendre un peu de temps et tout comprendre avant d’acheter une propriété en Thaïlande. Ici, la procédure est certainement quelque chose de différent de ce que vous connaissez déjà dans votre pays d’origine. Ici comme ailleurs il y a des règles qui s’appliquent pour l’acquisition immobilière. La propriété se trouve-t-elle dans un bon emplacement ? L’agence immobilière que vous consultez est-elle réputée ? Combien peut coûter une propriété ici ? Ai-je besoin de financement ? Est-ce que je souhaite utiliser cette propriété à des fins personnelles ou plutôt la louer et avoir un revenu passif ?

Si vous avez une réponse claire à toutes ces questions alors nous serions ravies de pouvoir vous aider à trouver la bonne propriété. Nous nous considérons comme un agent immobilier indépendant et connaissons très bien les particularités du marché de Koh Samui. Nous pouvons vous aider avec compétence dans la localisation ainsi que dans l’évaluation de la propriété.

Le financement via une banque thaïlandaise est-il possible?

De nombreuses personnes intéressées envisagent d’acheter une propriété en Thaïlande, notamment à Koh Samui. Ces dernières années, la politique de taux d’intérêt des banques était très basse, invitant presque à un éventuel prêt immobilier. De nombreuses propriétés ont même été entièrement financées dans leur pays d’origine. De cette considération germe l’idée de bien financer un bien immobilier en Thaïlande et à moindre coût. Malheureusement, dans 95% des cas, cela ne fonctionne pas en Thaïlande. Le financement via une banque thaïlandaise est presque impossible pour un citoyen non thaïlandais. Dans très peu de cas, les clients se rapprochent d’un établissement de crédit à Hong Kong. De plus, il n’y a que très peu de chance de vous voir attribuer un prêt par votre pays d’origine. Cependant, certaines sociétés de développement proposent des projets avec financement. Certaines de ces offres peuvent également vous êtres proposé dans notre agence Doctor Property. Néanmoins, il est préférable d’avoir les fonds nécessaires pour l’achat d’une propriété en Thaïlande.

Vous souhaitez acheter votre propriété à Koh Samui – Thaïlande comme un pur investissement?

Si tel est votre souhait, vous devriez demander des conseils à un service compétent. Il est important de considérer à l’avance quel type de propriété est la meilleure, qu’il s’agisse d’une villa, d’une maison de ville, d’un condo ou d’une copropriété. 

Il convient également de noter quel titre de propriété porte t’elle. Ceci est généralement très important pour une revente. Aussi une prise en compte des dépenses, comme par exemple les dépenses d’entretien, de sécurité et les frais de gestion sont en partie assez différents. Vous devez également considérer quel bien génère une forte demande. S’agit-il de villas de 3 chambres ou simplement d’un appartement de 2 chambres ? Après toutes ces considérations, des projections sérieuses de rendements peuvent être faites. Là aussi, certaines sociétés de développement offrent des rendements garantis sur leurs propres biens immobiliers. Vous pouvez également trouver des offres chez Doctor Property.

Prenez un peu de temps pour cela et regardez le marché des prix de location à Koh Samui. Jetez un coup d’œil aux portails de location pertinents, tels que booking.com, agoda.com ou airbnb.com et faites-vous une idée du type de propriété qui est le plus demandé et le mieux noté. 

Types de biens : propriété individuelle, équipements collectifs ou complexes d’appartements ?

Sur Koh Samui, vous avez le choix entre toutes ces différentes espèces. Vous pouvez opter pour la villa individuelle à flanc de colline avec une vue fantastique sur la mer, une résidence avec de nombreuses villas, ou un complexe d’appartements. Chaque type de propriété a son autorisation. Par exemple, de nombreux investisseurs aiment les avantages d’investir dans une propriété en résidence. Cela comprend la sécurité 24 heures sur 24, l’entretien régulier, le nettoyage et un ensemble complet de services, des réservations jusqu’à la gestion des invités. Cependant, si vous recherchez une propriété pour votre propre usage, vous préférerez peut-être un endroit plus calme et l’intimité d’une villa individuelle, à ce titre nous pourrons vous conseiller afin que vous puissiez faire le meilleur choix.

Acompte / Réservation du bien à Koh Samui – Thaïlande

Si vous avez décidé après toutes les recherches et réflexions d’acheter une propriété et que vous avez déjà trouvé la bonne, il est de coutume à Koh Samui et en Thaïlande de verser un petit acompte sur votre propriété. En règle générale, il est de 100 000 THB pour un appartement et de 200 000 THB pour une villa. Ce paiement est régi par un avant-contrat et le bien est retiré du marché. En conséquence, vous avez maintenant la possibilité de conclure un contrat d’achat par le biais de notre agence Doctor Property et de soumettre la propriété à une évaluation des risques en anglais « due diligence ». Il y a généralement 4 à 6 semaines de vérification. L’établissement du contrat d’acompte ou contrat de réservation est individuelle. Parfois, la société de développement vous fournira une copie, ou vous pouvez même concevoir un contrat avec le propriétaire de la propriété. Il n’y a pas de conditions spécifiques pour cela.

Effectuer une diligence raisonnable/évaluation des risques de la propriété

Avant de signer le contrat d’achat principal, vous devez demander à votre représentant légal d’examiner tous les risques.

Qui inclut: 

• La vérification d’un droit légal d’accès à votre propriété ?

• Les vendeurs ont-ils même le droit de vendre cette propriété ?

• Les dettes, hypothèques ou privilèges sur cette propriété sont-ils enregistrés ?

• Les réglementations légales (droit de la construction) sont-elles en bonne et due forme ?

• Si la vente est réglementée par une entreprise, veuillez vérifier ce qui reste dans celle-ci et si elle est libre de toute dette et si toutes les taxes ont été payées !

Nouveaux projets de construction (immobilier sur plan) à Koh Samui – Thaïlande

Chez Doctor Property, vous trouverez de nouveaux projets de construction. Nos clients se demandent souvent, dans quelle mesure leur investissement dans un tel projet immobilier planifié est-il sûr ? Le marché immobilier de Koh Samui a gagné en popularité ces dernières années. L’attractivité de l’île et les opportunités de rendement dans l’investissement immobilier augmentent la taille du marché immobilier d’année en année. Pour cette raison, il existe actuellement de nombreuses sociétés de développement pour commercialiser ces nouveaux projets. Bien sûr, il peut y avoir de petites différences entre les brochures marketing et la villa finie, mais généralement, vous recevrez la propriété comme promis au moment de votre achat. La technologie informatique et la conception 3D rendent aujourd’hui beaucoup de choses possibles et le client se fait une très bonne idée de son futur bien. De même, avec le développement sur plan, vous disposez d’une marge de manœuvre financière. Vous n’avez pas besoin de fournir la totalité du capital dès le départ. Après un acompte, vous payez généralement par étapes. Entièrement dépendant de l’avancement de la construction. Cela vous donne également la sécurité de ne payer que ce qui a déjà été construit. Un autre avantage d’un tel nouveau projet de construction est la cogestion pendant le processus de construction. Ici, de nombreuses sociétés de développement ont la possibilité d’adapter le type de matériaux, la couleur et l’aménagement intérieur à leurs souhaits. Un autre grand avantage est qu’au début, vous avez le libre choix de la propriété. En règle générale, les villas ou les appartements avec la meilleure vue ou le meilleur emplacement sont vendus en premier. Dans ce cas, il est vraiment important de choisir la bonne propriété en temps opportun. D’après notre expérience, les nouveaux projets de construction sont vendus en très peu de temps. Souvent les biens n’ont que 6 mois sur le marché. N’hésitez pas à nous envoyer vos coordonnées et nous vous enverrons régulièrement de nouveaux projets par e-mail.

Extraits importants des codes du bâtiment et des réglementations environnementales de Koh Samui – Thaïlande

Une partie essentielle des réglementations de construction à Koh Samui est la dépendance de la distance de la propriété à la plage. L’obtention du permis de construire délivré par le bureau municipal est bien sûr obligatoire avant la construction.

• Si votre propriété se trouve dans un rayon de 10 mètres de la plage, vous ne pouvez pas y construire du tout.

• Si votre propriété se trouve dans un rayon de 50 mètres de la plage, vous ne pouvez construire qu’une maison de plain-pied. La hauteur maximale ici est de 6 mètres (avec toit), la surface de construction maximale est de 75 m2

• Si votre propriété se trouve dans un rayon de 200 mètres de la plage, alors vous ne pouvez construire qu’un maximum de 12 mètres de haut et une superficie de 2 000 m2 ne peut être dépassée.

• Si votre propriété est située en dehors de 200 mètres, vous ne pouvez construire qu’à une hauteur maximale de 12 mètres.

• Si votre terrain est à moins de 80 mètres au-dessus du niveau de la mer, il n’y aura des restrictions que sur les projets d’hôtels et de villas de plus de 10 villas. Pour les villas normales, il n’y a pas de dispositions

• Si votre terrain se situe entre 80 et 140 mètres d’altitude, vous pouvez construire une maison individuelle si celui ci est supérieur à 400 m2. La hauteur maximale de 6 mètres doit également être respectée et la moitié de la propriété ne peut être construite. De même, la conception doit s’intégrer harmonieusement dans le paysage. Vous devriez certainement demander l’aide d’architectes experts.

• Si votre parcelle est à plus de 140 mètres au-dessus du niveau de la mer, alors la même chose s’applique essentiellement comme pour le reste, mais avec la restriction supplémentaire que vous ne pouvez cultiver que 90 m2 de terrain.

• Si votre terrain est au-dessus de 140 mètres et que votre terrain est entre 35 et 50 degrés, alors vous ne pouvez construire qu’une seule maison d’une surface au sol de 80 m2. De même, seuls 25% des terres sont à cultiver. 50% doivent rester en espace libre, 25% en espace utilisable. La taille de la parcelle doit totaliser au moins 480 m2.

• Si la pente est supérieure à 50 degrés, une nouvelle construction est interdite.

Les garanties du promoteur pour votre villa, ou appartement à Koh Samui – Thaïlande

• Apartments / Condominiums with registered government title: Here you will usually receive a 5-year warranty on the shell and 2 years on the entire property. However, some property developers also offer higher guarantees here.
• Property projects not regulated by the state: Here you must check the terms of the guarantee yourself with the property developer. There are no guidelines for this. In general, some developers give a 10-year warranty on the shell.

Legislation on acquisition of real estate in Koh Samui – Thailand

Acheter une maison ou une villa

Tout d’abord, la loi thaïlandaise réglemente clairement les règles d’acquisition de terres pour les étrangers. Les ressortissants étrangers ne sont pas autorisés à acheter des terres thaïlandaises. Il est seulement permis d’acheter des bâtiments ou des maisons. Il n’y a maintenant que 3 options pour devenir propriétaire en Thaïlande.

1. Option (Leasehold) : En tant que ressortissant étranger, vous pouvez également mettre en place un bail (leasehold) sur le terrain/la propriété. Celui-ci est généralement valable 30 ans et comprend déjà des options pour de nouvelles extensions de bail. Si vous le souhaitez, d’autres conditions peuvent être intégrées. Par exemple, à l’échéance une option d’achat possible.

2. Option : Vous investissez plus de 40 millions de baths en Thaïlande et le gouvernement (Board of Investment) vous permettra d’acheter des terrains jusqu’à une taille de 1 Rai (1 600 m2) à des fins résidentielles.

3. Option (Freehold) : Ouvrir une société anonyme thaïlandaise (Thai limited company). Cette société réalisera et maintiendra l’achat de terrain/terrain. Le bien est alors entré dans votre société. Toutefois, un ressortissant étranger ne peut détenir qu’un maximum de 49 % des actions de la société. Pour chaque actionnaire étranger, il faut 3 autres coassociées thaïlandais pour démarrer l’entreprise.

Exemple 1 : Un ressortissant étranger fonde l’entreprise, il ne possède que 49% des actions. Il a besoin de 3 autres partenaires thaïlandais.

Exemple 2 : Deux ressortissants étrangers créent l’entreprise, mais ne peuvent détenir eux-mêmes que 49 % des actions. Vous avez maintenant besoin de 6 autres partenaires thaïlandais.

La fondation de la société doit toujours se faire par l’intermédiaire d’un avocat. L’avocat fournit généralement les actionnaires thaïlandais nécessaires. Ces actionnaires n’ont qu’un caractère passif et se verront recevoir une indemnité annuelle. Vous-mêmes en tant que ressortissants étrangers vous serez nommés directeur (PDG). Vous seul êtes autorisé à signer et à gérer les fortunes de la société. Le statut de la société est conçu pour que vous seul ayez le contrôle de la société. Lors de la création de la société, un formulaire de transfert d’actions ouvert sera signé par les actionnaires thaïlandais. Avec ce document, en tant qu’administrateur, vous pouvez échanger arbitrairement les actionnaires restants, si nécessaire.

Vous avez désormais le droit de revendre ou de louer votre bien. Vous êtes également autorisé à transférer vos droits à d’autres personnes. Bien entendu, la société que vous créez est liée par les lois applicables. Cela signifie que vous devez remplir les réunions comptables et d’actionnaires à des intervalles prescrits. De même, vous devez payer les impôts à temps. Toutes ces questions réglementaires sont traitées par des avocats. L’investisseur étranger ne donne l’ordre qu’à l’administration. Le total des frais de gestion annuels et des frais d’actionnaire est en moyenne de 20 000 THB.

Si vous avez acquis le terrain avec l’aide de la société thaïlandaise, il est également conseillé d’acheter la maison ou la villa dans la même constellation. Bien qu’il permette aux législateurs de posséder à 100% des bâtiments étrangers. Par cette variante, possession simultanée de la maison et de la propriété par la société thaïlandaise, vous pouvez profiter de nombreux avantages fiscaux.

Différences dans les différents terrains ou titres fonciers

Encore une fois, il existe des différences dans la législation en Thaïlande. Essentiellement, deux titres sont pertinents pour les ressortissants étrangers. D’une part, il s’agit du titre « Chanote » et « Nor Sor Sam Kor ». Nous aimerions vous expliquer les deux dans ce qui suit.

Titre « Chanote » (Chanote ti din) :

Ce titre est le meilleur titre foncier pour le propriétaire ou l’investisseur. Il est le meilleur titre de la précision de l’enquête. De même, le titre chanote peut être transféré très facilement et rapidement. Tous les titres sont délivrés par l’autorité foncière respective. Optiquement, les titres se distinguent tout aussi bien pour les étrangers. Le titre chanote est toujours créé en rouge. Sur place, le terrain est également balisé par un poteau dans le sol.

Titre: « Nor Sor Sam Kor »:

La différence avec le titre « Chanote » décrit ci-dessus, est la précision de la mesure. Cela peut entraîner des inexactitudes mineures. Le transfert à un autre propriétaire prend un peu plus de temps. Le document est délivré en noir.

Titre : « Nor Sor Sam » :

Ce titre est le plus inexact des trois titres. Il y a de grands écarts par rapport à l’enquête. Les tolérances de mesure peuvent aller jusqu’à 20 %. En cas de transfert/vente, une annonce publique doit être faite 30 jours à l’avance. Le titre « Nor Sor Sam » est créé en vert.

Acheter un appartement ou une copropriété

Si vous souhaitez acquérir une copropriété dans un grand complexe d’appartements, il est possible dans certains cas de l’acquérir à 100% en tant qu’étranger. Mais seulement si pas plus de 49% de l’espace de vie privé est détenu par des étrangers dans l’ensemble de l’établissement. Ce modèle est appelé Condo Freehold et ne s’applique qu’aux « condominiums enregistrés »

S’il n’est plus possible d’utiliser cette distribution, vous avez alors la possibilité d’acheter cet appartement via les modèles déjà décrits. Soit vous démarrez une entreprise thaïlandaise, soit vous pouvez louer cet appartement pendant 30 ans.

Vous avez également le droit d’acheter une propriété en Thaïlande. Nous aimerions vous présenter les différents types.

Foreign citizens have 3 types of visas available. With each of these visas, you are also entitled to purchase a property in Thailand. We would like to introduce you to the different types.

• Le visa touristique normal : Avec ce visa, vous n’êtes pas autorisé à travailler en Thaïlande. Vous recevrez le visa à votre arrivée et vous pourrez rester en Thaïlande pour un total de 30 jours avec ce visa. Une prolongation unique de 30 jours supplémentaires est possible et peut être demandée, par exemple, ici à Koh Samui (Samui Immigration Office). Les frais pour cela sont de 1 900 THB. Le traitement ne prend que quelques heures.
• Le visa non-immigrant : Ce visa ne peut être obtenu que par l’intermédiaire d’une ambassade thaïlandaise à l’étranger. Globalement, ce visa est valable un an. Cependant, vous devez quitter le pays tous les 3 mois pour une courte période. Vous pouvez demander ce visa si vous souhaitez travailler en Thaïlande ou posséder une entreprise (valeur du capital supérieure à 2 millions de THB). Ou vous avez une famille thaïlandaise. Ou la troisième variante serait le « visa de retraite ». Pour cela, vous devez être âgé de plus de 50 ans et disposer de ressources financières suffisantes, ou être en mesure de justifier que votre pension vous est versée chaque mois.
• Le visa de résident : Ces visas ne sont pas disponibles pour tous les étrangers. Vous devez savoir lire et écrire la langue Thai, de plus, vous devez disposer de très bonnes ressources financières et de contacts locaux influents qui vous serviront de références.

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Quels impôts et frais dois-je payer pour un achat immobilier à Koh Samui – Thaïlande ?

Acquisition d’un bien par reprise d’entreprise :

Si vous achetez une propriété en Thaïlande par le biais d’une reprise d’une autre société, aucune taxe ni aucun frais ne vous seront facturés. Il s’agit plus d’un transfert de directeur ici. La propriété appartient toujours à la même société après l’acquisition. Si la société acquise est une société thaïlandaise, vous ne devez payer qu’un certain droit de timbre (payé au gouvernement) de 0,1 %. Pour le design, la valeur de vos actions est ici déterminante. Si vous faites la cession, vous devez imposer vos revenus. En règle générale, il s’agit de l’impôt sur le revenu des plus-values.

Acquisition d’un bien sans reprise d’entreprise :

Ici au sens propre d’un véritable transfert de propriété à un autre propriétaire. Pour cela, vous devez vous attendre à des frais gouvernementaux et des taxes allant jusqu’à 6% du prix d’achat. Il existe encore des différences entre un bail ou un contrat de vente.

Louer un bien (leashold) :

Si vous souhaitez uniquement louer/leashold un bien immobilier, vous devrez vous acquitter à la fois d’un droit de timbre de 0,1 % et d’un droit d’enregistrement locatif de 1 %. Ici, la durée totale et le loyer total sont utilisés pour le calcul. Habituellement, le vendeur paie le droit de timbre et les frais d’enregistrement de la location sont partagés en deux. Le vendeur peut avoir à payer un impôt sur son rendement sur les plus-values.

La propriété aussi le modèle «freehold» :

Il existe différents types de taxes et de frais dus. Il est également distingué si le vendeur le fait commercialement ou si cela est à titre privé. Une période de détention de la propriété de 5 ans doit être considérée. Dans ce cas, une taxe professionnelle est appliquée. Sinon, il y a des frais, une retenue à la source, une taxe professionnelle ou un droit de timbre pour le transfert du modèle en pleine propriété.

Le Land Office estime la valeur de votre bien et en déduit le droit de mutation à payer. En règle générale, cette valeur est nettement inférieure à votre prix d’achat. Les frais sont actuellement de 2 % de la valeur estimée.

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Nous serons heureux de vous aider.