Due diligence à Koh Samui : ce que les acheteurs doivent vérifier

Acheter un bien immobilier à Koh Samui peut être relativement simple, mais il est important d’établir exactement ce que vous achetez avant de vous engager. Une villa peut sembler parfaite lors d’une visite, alors que des questions concernant le titre foncier, l’accès légal, les permis de construire, la structure de propriété ou les obligations existantes ne deviennent apparentes qu’après un examen approfondi des documents.

C’est là que la due diligence immobilière à Koh Samui prend toute son importance.

La due diligence consiste à vérifier le statut juridique d’un bien et de la transaction proposée avant la finalisation de l’achat. Pour les acheteurs étrangers en particulier, elle constitue une étape essentielle de l’achat immobilier à Koh Samui, car les règles thaïlandaises relatives à la propriété immobilière et foncière peuvent différer considérablement de celles du pays d’origine de l’acheteur.

Une due diligence sérieuse doit être menée par un avocat thaïlandais qualifié et indépendant agissant pour l’acheteur. Selon le bien, des inspections techniques complémentaires par des géomètres, ingénieurs ou autres spécialistes peuvent également être recommandées.

Qu’est-ce que la due diligence immobilière ?

La due diligence immobilière est essentiellement un processus de vérification. L’objectif est de confirmer que le vendeur a légalement le droit de vendre le bien, d’établir les droits transférés à l’acheteur et d’identifier les problèmes potentiels avant que celui-ci ne soit définitivement engagé dans la transaction.

L’étendue de l’enquête dépend du bien. L’achat d’une villa achevée sur un titre foncier individuel soulève des questions différentes de l’achat d’une villa sur plan, de l’acquisition d’un droit de bail ou d’une transaction impliquant une société thaïlandaise.

La due diligence doit donc être adaptée au bien et à la transaction concernés plutôt que considérée comme une simple liste de contrôle standard.

1. Vérifier le titre foncier

L’une des premières étapes consiste à établir le statut juridique du terrain.

La Thaïlande possède plusieurs catégories de documents fonciers, qui n’accordent pas tous les mêmes droits. Un Chanote (Nor Sor 4 Jor) est généralement considéré comme la forme de titre foncier la plus solide et comporte des limites précisément relevées et rattachées à des bornes officielles.

L’avocat doit obtenir et examiner les documents fonciers concernés et vérifier les informations auprès du Land Office compétent.

L’enquête doit notamment établir :

Qui est légalement propriétaire du terrain
Le type et la validité du titre
L’existence éventuelle d’hypothèques ou d’autres charges enregistrées
L’existence de baux, usufruits ou autres droits enregistrés sur le terrain
L’existence de problèmes affectant les limites du bien
Si le vendeur dispose de l’autorité légale nécessaire pour conclure la transaction proposée

Le nom figurant sur une brochure commerciale ou un contrat ne doit jamais être considéré comme une preuve suffisante de propriété.

2. Confirmer l’accès légal

L’accès mérite une attention particulière lors de l’achat d’un bien à Koh Samui.

De nombreuses villas, notamment les propriétés en pente et les maisons situées dans de petits lotissements, sont accessibles par des routes privées traversant des parcelles voisines. L’existence physique d’une route ne signifie pas nécessairement qu’un droit légal permanent de l’utiliser existe.

La due diligence doit donc déterminer comment l’accès au bien est juridiquement garanti. Selon les circonstances, il peut s’agir d’une servitude enregistrée, de la propriété d’une partie de la voie d’accès ou d’un autre dispositif juridiquement opposable.

Les acheteurs doivent également comprendre qui possède et entretient la route et s’il existe des frais d’entretien ou d’autres obligations permanentes.

Une belle villa peut devenir beaucoup moins attractive si son accès dépend entièrement d’un accord informel avec un propriétaire voisin.

3. Vérifier les permis de construire et les documents de construction

Le terrain n’est qu’une partie de l’enquête lors de l’achat d’une villa achevée. Les documents relatifs au bâtiment doivent également être examinés.

Cela peut inclure la vérification du permis de construire concerné et la détermination de la conformité générale du bien existant avec la construction approuvée.

Cela devient particulièrement important lorsqu’un bien a été considérablement agrandi ou modifié après sa construction initiale.

Les piscines, chambres supplémentaires, terrasses, structures de soutènement et autres ajouts peuvent nécessiter des vérifications complémentaires lorsque leur statut est incertain.

Les contrôles appropriés dépendront de l’âge, de l’emplacement et de l’historique de construction du bien.

4. Vérifier les restrictions d’urbanisme et de construction

Koh Samui est soumise à des règles d’urbanisme et environnementales susceptibles d’affecter ce qui peut légalement être construit sur un terrain donné. Ces restrictions peuvent être particulièrement importantes pour les terrains en pente, côtiers et avec vue sur mer.

Des facteurs tels que l’altitude, la pente du terrain, la hauteur du bâtiment, la proximité du littoral et la superficie de la parcelle peuvent affecter les possibilités de développement.

Cela est particulièrement pertinent lors de l’achat d’un terrain à vendre à Koh Samui.

Un acheteur ne doit pas supposer que, parce que les propriétés voisines ont été développées, le terrain envisagé peut automatiquement accueillir le même type ou la même ampleur de construction.

Si l’objectif est de développer le terrain, le projet envisagé doit être évalué au regard des réglementations applicables avant la finalisation de l’achat.

5. Examiner les services publics et les infrastructures

Les services publics peuvent fonctionner différemment sur une île par rapport à une grande zone urbaine.

Les acheteurs doivent établir comment le bien est alimenté en électricité et en eau, ainsi que la manière dont les eaux usées et le drainage sont gérés.

L’eau peut provenir du réseau public, d’un puits privé, d’un système partagé du lotissement, de livraisons d’eau ou d’une combinaison de plusieurs sources. L’électricité peut être fournie directement par la Provincial Electricity Authority ou, dans certains lotissements, par un système de distribution privé.

Parmi les questions à clarifier :

D’où provient l’eau ?
L’approvisionnement en eau est-il fiable toute l’année ?
Comment l’électricité est-elle facturée ?
Qui possède les pompes, routes ou autres infrastructures partagées ?
Comment les eaux usées sont-elles traitées ?
Qui est responsable de l’entretien des infrastructures communes ?
Existe-t-il des charges communes ou d’entretien ?

Ces détails peuvent sembler secondaires lors d’une visite, mais ils peuvent avoir un impact important sur le coût et la commodité de la propriété au quotidien.

6. Comprendre la structure de propriété

Les acheteurs étrangers doivent porter une attention particulière à la structure juridique par laquelle les droits immobiliers sont acquis.

La propriété foncière étrangère en Thaïlande est fortement restreinte. Une transaction impliquant un acheteur étranger doit donc être structurée dans le cadre juridique thaïlandais applicable.

Selon le bien, la transaction peut impliquer la pleine propriété d’un condominium, un bail enregistré, la propriété d’un bâtiment distincte de celle du terrain ou un autre montage légal.

Lorsqu’une société thaïlandaise est impliquée, des vérifications supplémentaires peuvent être nécessaires. Les documents de constitution, actionnaires, administrateurs, comptes, passifs, situation fiscale et actifs de la société peuvent devoir être examinés selon la nature de la transaction.

Les acheteurs doivent obtenir un avis juridique indépendant sur toute structure de propriété proposée plutôt que de supposer qu’un montage est légal simplement parce qu’il a déjà été utilisé par d’autres propriétaires.

7. Examiner attentivement les biens en leasehold

Le leasehold est courant en Thaïlande et peut constituer une structure pratique dans certaines circonstances, mais le bail lui-même doit être examiné avec soin.

Les questions importantes comprennent :

Qui possède le terrain sous-jacent ?
Quelle est la durée du bail enregistré ?
Quand le bail commence-t-il ?
Quels droits le bail accorde-t-il à l’acheteur ?
Le bail peut-il être transféré ou cédé ?
Que se passe-t-il si le terrain est vendu ?
Qui possède le bâtiment ?
Que se passe-t-il à la fin du bail ?
Des dispositions de renouvellement sont-elles prévues ?

Les acheteurs doivent être particulièrement attentifs aux affirmations concernant de futurs renouvellements de bail.

Une promesse contractuelle de renouvellement ne doit pas automatiquement être considérée comme équivalente à une période future déjà garantie par un bail actuellement enregistré. L’effet juridique et le caractère exécutoire des clauses de renouvellement doivent être examinés par l’avocat de l’acheteur.

8. Redoubler de prudence avec les biens sur plan

L’achat d’une villa sur plan nécessite une due diligence différente, car l’acheteur acquiert quelque chose qui peut ne pas encore exister.

En plus de vérifier le terrain, les acheteurs doivent examiner le promoteur et la structure contractuelle du projet.

Les points pertinents peuvent inclure :

La propriété ou le contrôle du terrain du projet
Les autorisations de développement et de construction applicables
La structure juridique du promoteur
Les projets précédemment achevés
Les spécifications de construction
Les échéances de paiement
Les dates d’achèvement
Les procédures en cas de retard
Les obligations relatives aux infrastructures
Les garanties
Ce qu’il advient des paiements de l’acheteur si le projet n’est pas achevé

Les images de synthèse et brochures commerciales sont utiles pour comprendre le projet prévu, mais les documents contractuels déterminent ce que le promoteur est réellement tenu de livrer.

9. Examiner le contrat de vente et d’achat

La due diligence et la négociation du contrat doivent fonctionner ensemble.

Le contrat doit identifier précisément le bien acheté, les parties, le prix d’achat, l’échéancier de paiement et les modalités de finalisation.

Selon la transaction, il doit également traiter des meubles, équipements, acomptes, taxes et frais de transfert, locataires existants, obligations en cours et conséquences d’un défaut de réalisation de la transaction par l’une des parties.

Lorsque l’achat est conditionné à une due diligence satisfaisante, cela doit être correctement reflété dans les dispositions contractuelles.

Les acheteurs doivent comprendre les conséquences du paiement de frais de réservation ou d’un acompte avant de transférer des fonds.

10. Vérifier exactement ce qui est inclus dans la vente

Des litiges peuvent survenir lorsque l’acheteur et le vendeur ont des interprétations différentes de ce qui fait partie du bien.

Les meubles, appareils électroménagers, systèmes de climatisation, équipements solaires, équipements de piscine et autres installations doivent être précisés lorsque cela est pertinent.

Pour les biens meublés, un inventaire peut apporter une clarification utile. Les objets particulièrement précieux ou importants pour l’acheteur ne doivent pas être considérés comme inclus simplement parce qu’ils étaient présents lors de la visite.

Une documentation claire avant la finalisation est beaucoup plus simple qu’un désaccord à résoudre après coup.

11. La due diligence juridique n’est pas une expertise du bâtiment

Cette distinction est importante. Un avocat qui examine le titre et les documents juridiques ne détermine pas nécessairement si le bâtiment est structurellement sain.

Pour une villa existante, notamment un bien ancien ou construit sur un terrain escarpé, une inspection professionnelle du bâtiment peut également être utile.

Une inspection technique appropriée peut notamment porter sur :

L’état structurel
Les murs de soutènement
L’état de la toiture
Le drainage
Les installations électriques
La plomberie
Les systèmes de piscine
Les signes d’infiltration d’eau
Les défauts de construction importants

Le climat tropical de Koh Samui, ses fortes pluies et son relief en pente peuvent rendre le drainage et la gestion de l’eau particulièrement importants.

La due diligence juridique et la due diligence technique répondent donc à des objectifs différents.

12. Problèmes courants à surveiller à Koh Samui

Chaque bien est différent, mais certains points méritent une attention particulière.

Il s’agit notamment d’un accès routier peu clair, de divergences concernant les limites, d’extensions non documentées, de structures de propriété inhabituelles, d’arrangements informels concernant les services publics et d’incertitudes sur la responsabilité des infrastructures partagées.

Les propriétés en pente méritent une attention particulière, car l’accès, le drainage, les structures de soutènement et les restrictions d’urbanisme peuvent tous devenir importants.

Aucun de ces facteurs ne signifie automatiquement qu’un bien ne doit pas être acheté. Le but de la due diligence est d’établir les faits afin que l’acheteur puisse prendre une décision éclairée.

Que se passe-t-il si la due diligence révèle un problème ?

La découverte d’un problème ne signifie pas nécessairement que la transaction doit être abandonnée.

Certains problèmes peuvent être corrigés avant la finalisation. D’autres peuvent être traités par des modifications du contrat de vente, des documents supplémentaires ou des changements dans la structure de la transaction.

L’acheteur peut également décider que le problème est acceptable au regard du prix et des circonstances du bien.

Certaines constatations peuvent toutefois modifier fondamentalement le niveau de risque de l’achat. L’essentiel est d’identifier ces problèmes avant la finalisation de la transaction et non après.

Qui doit effectuer la due diligence immobilière ?

La due diligence juridique doit normalement être effectuée par un avocat thaïlandais indépendant représentant les intérêts de l’acheteur.

Lorsque cela est nécessaire, d’autres professionnels tels que des ingénieurs, architectes ou géomètres peuvent être mandatés pour examiner les questions techniques qui ne relèvent pas de l’expertise de l’avocat.

Un agent immobilier réputé à Koh Samui peut aider à obtenir les documents du bien auprès du vendeur, expliquer le contexte pratique de la transaction et coordonner la communication entre les parties.

Un agent immobilier ne remplace toutefois pas un conseil juridique indépendant.

Chez Doctor Property, nous estimons que les acheteurs doivent avoir la possibilité d’examiner correctement un bien avant de finaliser leur achat. Notre rôle consiste à faciliter la transaction, fournir les informations disponibles sur le bien et travailler avec l’acheteur, le vendeur et leurs conseillers professionnels respectifs tout au long du processus.

Conclusion

L’achat d’une villa ou d’un terrain à Koh Samui représente un engagement financier important, et une due diligence sérieuse est l’une des étapes les plus importantes qu’un acheteur puisse entreprendre.

L’objectif n’est pas de chercher des raisons d’éviter l’achat. Il s’agit d’établir ce qui est acheté, si le vendeur peut légalement le fournir et s’il existe des obligations ou des risques que l’acheteur doit comprendre.

Surtout, la due diligence doit avoir lieu avant que l’acheteur ne soit irréversiblement engagé dans la transaction.

Un bien correctement documenté, avec une propriété claire, un accès légal et des documents appropriés, facilite considérablement le processus d’achat pour toutes les parties.

Pour les acheteurs qui envisagent un bien immobilier à vendre à Koh Samui, prendre le temps d’examiner ces questions au début de la transaction peut éviter des problèmes beaucoup plus importants par la suite.