Immobilienprüfung auf Koh Samui: Ein Leitfaden für Käufer

Eine Immobilienprüfung auf Koh Samui hilft Käufern, Eigentumsrechte, rechtlich gesicherten Zugang, Baugenehmigungen und die mit dem Kauf verbundenen Verpflichtungen zu prüfen. Diese Prüfung sollte erfolgen, bevor Sie sich vertraglich binden oder Geld ohne klar vereinbarte Absicherung zahlen.

Doctor Property begleitet Sie während des gesamten Immobilienkaufs auf Koh Samui – von der Suche und Besichtigungen über Verhandlungen und die Koordination von Unterlagen bis zum Abschluss. Wir arbeiten mit Ihrem unabhängigen Rechtsanwalt und weiteren Fachberatern zusammen, helfen Informationen einzuholen, Fragen zu klären und die nächsten Schritte zu verstehen.

Ob fertige Villa, unbebautes Grundstück oder Immobilie vom Plan: Entscheidend ist, was Sie tatsächlich erwerben, welche Probleme bestehen und wie der Kaufvertrag die Prüfergebnisse berücksichtigt.

Was bedeutet Due Diligence beim Immobilienkauf?

Due Diligence untersucht die Immobilie und die geplante Transaktion. Sie soll die Verkaufsberechtigung des Verkäufers bestätigen, die übertragenen Rechte feststellen und Verpflichtungen oder Beschränkungen aufdecken, die den Käufer betreffen könnten.

Die rechtliche Prüfung sollte ein unabhängiger thailändischer Rechtsanwalt übernehmen. Je nach Objekt sind zusätzlich Vermessungsfachleute, Ingenieure oder Architekten erforderlich, um Grundstücksgrenzen, Bauzustand oder die Bebaubarkeit zu beurteilen.

1. Landtitel, Eigentum und Grundstücksgrenzen prüfen

Ihr Anwalt sollte die Titelunterlagen untersuchen und die relevanten Einträge beim Land Office überprüfen. Eine Broschüre, eine Eigentumserklärung oder eine Kopie des Verkäufers ist lediglich ein Ausgangspunkt.

• Art des Landtitels und die damit verbundenen Rechte feststellen.
• Eingetragenen Eigentümer und Verkaufsberechtigung überprüfen.
• Eingetragene Hypotheken, Pachtverträge, Dienstbarkeiten und andere Belastungen ermitteln.
• Abgleichen, ob die Grundstücksdaten zum angebotenen Objekt passen.
• Zusätzliche Zustimmungen und für den Abschluss benötigte Unterlagen klären.

Bei unklaren Grenzen sollte eine geeignete Vermessung erfolgen. Zäune, Mauern und bei einer Besichtigung gezeigte Grenzen müssen mit Titel- und Vermessungsunterlagen abgeglichen werden.

Wichtige Frage: Liegen Villa, Pool, Garten und Stellplätze vollständig innerhalb des Grundstücks oder der Rechte, die Sie erwerben?

2. Rechtlich gesicherten Straßenzugang bestätigen

Eine sichtbare Straße begründet nicht automatisch ein Nutzungsrecht. Manche Villen auf Koh Samui sind nur über mehrere private Grundstücke erreichbar.

Ihr Anwalt sollte die gesamte Strecke bis zur öffentlichen Straße nachvollziehen und die Rechtsgrundlage für jeden betroffenen Abschnitt prüfen: öffentliche Straße, Straßeneigentum oder eingetragene Dienstbarkeit.

• Wem gehört die Zufahrtsstraße und wer unterhält sie?
• Wie werden Wartung und größere Reparaturen bezahlt?
• Bestehen Nutzungsbeschränkungen?
• Sind Gefälle, Oberfläche und Entwässerung für den Alltag geeignet?

Bei Hanggrundstücken muss die Zufahrt auch für Baufahrzeuge geeignet sein.

3. Baugenehmigungen und Planungsvorgaben prüfen

Fordern Sie bei einer bestehenden Villa Baugenehmigung, genehmigte Pläne und weitere einschlägige Bauunterlagen an. Ein geeigneter Fachmann sollte wesentliche Abweichungen zwischen Plänen und tatsächlicher Ausführung beurteilen.

Anbauten, zusätzliche Schlafzimmer, Pools und Stützkonstruktionen können weitere Prüfungen erfordern. Ein Hausregister ist kein Nachweis dafür, dass sämtliche Baumaßnahmen genehmigt sind.

Beim Grundstückskauf sollte die geplante Bebauung vor dem Abschluss auf ihre Machbarkeit geprüft werden. Planungs- und Umweltvorgaben können von Lage und Grundstückseigenschaften abhängen, insbesondere Hangneigung, Höhe und Küstennähe.

Wichtige Frage: Sind Ihre geplante Bebauung und Nutzung auf diesem Grundstück rechtlich zulässig? Nachbargebäude belegen das nicht.

4. Eigentums- oder Pachtstruktur verstehen

Ausländisches Grundeigentum ist in Thailand grundsätzlich beschränkt; es bestehen begrenzte gesetzliche Ausnahmen. Lassen Sie die angebotenen Rechte und die Rechtmäßigkeit der Erwerbsstruktur unabhängig prüfen.

Ein Kauf kann Wohnungseigentum, eine eingetragene Pacht oder Gebäudeeigentum mit separaten Rechten am Grundstück betreffen. Jede Variante erfordert eigene Prüfungen.

Prüfung von Leasehold-Immobilien

• Grundeigentümer und Eintragung des Pachtvertrags überprüfen.
• Beginn und verbleibende Laufzeit feststellen.
• Übertragung, Erbfolge und Kündigung prüfen.
• Gebäudeeigentum während und nach der Pacht klären.
• Verlängerungsversprechen getrennt von bereits eingetragenen Rechten beurteilen lassen.

Eine beworbene Gesamtlaufzeit sollte klar zwischen aktuell eingetragenen Rechten und künftig erforderlichen Maßnahmen unterscheiden.

Transaktionen mit Gesellschaften

Ist eine Gesellschaft beteiligt, klären Sie, ob Sie Immobilien, Anteile oder ein anderes Recht erwerben. Ihre Berater müssen gegebenenfalls Gesellschafterstruktur, Buchhaltung, Steuern, Schulden und weitere Verbindlichkeiten sowie die Rechtmäßigkeit der Konstruktion prüfen.

Lassen Sie sich die erworbenen Rechte und Beschränkungen einer späteren Übertragung schriftlich erklären.

5. Bauzustand und Versorgung prüfen lassen

Eine rechtliche Prüfung bestätigt nicht den baulichen Zustand. Eine unabhängige Gebäudeinspektion kann Mängel, voraussichtliche Reparaturkosten und weiteren fachlichen Prüfbedarf aufzeigen.

• Setzungen und Stützmauern.
• Dach, Abdichtung und eindringendes Wasser.
• Grundstücksentwässerung und Regenwasserführung.
• Elektrik, Sanitär- und Abwassersysteme.
• Pooltechnik und weitere größere Anlagen.

Bei Hanglagen verdienen Entwässerung und Stützkonstruktionen besondere Aufmerksamkeit.

Wasser, Strom und gemeinsame Infrastruktur

Klären Sie Versorgung, Verbrauchsmessung und Abrechnung. Fordern Sie aktuelle Rechnungen und Vereinbarungen für private Wasserversorgung, Stromverteilung, Pumpen und gemeinschaftliche Anlagen an.

In Wohnanlagen sollten Gemeinschaftskosten, Verwaltungsverträge und die Zuständigkeit für größere Reparaturen geprüft werden. Fragen Sie nach Rückständen und geplanten Arbeiten, die künftige Kosten beeinflussen.

6. Zusätzliche Prüfung bei Immobilien vom Plan

Beim Off-Plan-Kauf auf Koh Samui sind sowohl die Grundstücksrechte als auch die Lieferverpflichtungen des Entwicklers zu prüfen.

Prüfen Sie dessen Verfügungsrechte über das Grundstück, Genehmigungen, Vertragspartner und bereits abgeschlossene Projekte. Der Vertrag sollte Folgendes regeln:

• Grundstück, Grundrisse und Baubeschreibung.
• Im Preis enthaltene Leistungen und Genehmigung von Änderungen.
• Zahlungsmeilensteine und unabhängige Baufortschrittskontrolle.
• Fertigstellungsfristen und Ansprüche bei Verzögerung oder Nichtfertigstellung.
• Bereitstellung von Straßen, Versorgung und Gemeinschaftseinrichtungen.
• Abnahme, Mängelliste, Übergabe und Mängelhaftung.

Werden Mieterträge beworben, prüfen Sie Vertrag, Bedingungen, Kosten und Zahlungspflichtigen. Prognosen sind getrennt von durchsetzbaren vertraglichen Pflichten zu bewerten.

7. Anzahlung und Kaufvertrag prüfen

Der Kaufvertrag sollte die Prüfergebnisse berücksichtigen. Ihr Anwalt sollte Kaufbedingungen, Zahlungsplan, Verteilung von Steuern und Gebühren, Abschlussvoraussetzungen und Folgen eines Vertragsverstoßes prüfen.

Klären Sie bestehende Mieter, Vermietungsbuchungen, Verwaltungsverträge und andere Verpflichtungen, die nach dem Kauf weiterbestehen könnten.

Bei möblierten Villen sollte ein vereinbartes Inventar Möbel, Geräte und wichtige Ausstattungen aufführen. Ausgeschlossene Gegenstände sind ausdrücklich zu benennen.

Muss ein Problem vor Abschluss behoben werden, legen Sie Maßnahme, Nachweis und Frist fest. Veranlassen Sie notwendige Schlussprüfungen, bevor restliche Gelder freigegeben werden.

Immobilienprüfung auf Koh Samui: Unterlagen-Checkliste

Fordern Sie vom Verkäufer oder Makler die folgenden Unterlagen an, soweit einschlägig. Ihr Anwalt sollte den Bedarf für die konkrete Transaktion bestätigen.

• Landtitel einschließlich eingetragener Vermerke.
• Identität und Verkaufsberechtigung des Verkäufers.
• Zufahrtsunterlagen und relevante eingetragene Rechte.
• Baugenehmigungen und genehmigte Pläne.
• Bestehende Pacht-, Miet- und Verwaltungsverträge.
• Aktuelle Versorgungsrechnungen und Infrastrukturvereinbarungen.
• Gemeinschaftskosten und Zahlungsrückstände.
• Reservierungsbedingungen, Kaufvertragsentwurf und Inventar.
• Bei Off-Plan: Baubeschreibung, Zahlungsmeilensteine und Lieferpflichten.

Was geschieht, wenn die Prüfung ein Problem aufdeckt?

Manche Probleme lassen sich durch zusätzliche Unterlagen, Nachbesserung oder Vertragsänderungen lösen. Andere beeinflussen Wert, geplante Nutzung oder Eignung der Immobilie.

Lassen Sie praktische Folgen, Lösungen und offene Risiken erklären. Unterscheiden Sie zwischen bereits ausgeführten Korrekturen und bloßen Zusagen für später.

Häufige Fragen

Wann sollte die Prüfung beginnen?

Beziehen Sie Ihren Anwalt vor Unterzeichnung einer Reservierung oder Anzahlung ein. Vereinbaren Sie eine angemessene Prüfungsfrist und klare Bedingungen für Fortsetzung oder Rückzahlung.

Wer führt die Prüfung auf Koh Samui durch?

Ein unabhängiger thailändischer Anwalt sollte den Käufer rechtlich vertreten. Vermessungsfachleute, Ingenieure oder Architekten übernehmen relevante technische Untersuchungen.

Beweist ein Landtitel den rechtlichen Straßenzugang?

Die Zufahrt erfordert eine eigene Prüfung. Ihr Anwalt sollte die vollständige Strecke zur öffentlichen Straße und die Rechte für jeden Abschnitt überprüfen.

Gehört eine Gebäudeinspektion zur rechtlichen Prüfung?

Davon sollten Sie nicht ausgehen. Klären Sie den Leistungsumfang Ihres Anwalts und beauftragen Sie gegebenenfalls eine separate technische Inspektion.

Wie lange dauert die Prüfung?

Das hängt von Transaktion, Unterlagen und weiterem Prüfbedarf ab. Stimmen Sie einen realistischen Zeitplan mit Ihrem Anwalt ab und berücksichtigen Sie ihn in Reservierungs- oder Kaufbedingungen.

Doctor Property begleitet Sie während des gesamten Kaufs

Von Immobiliensuche und Besichtigungen über Verhandlungen und Unterlagenkoordination bis zum Abschluss: Doctor Property steht Ihnen während des gesamten Kaufprozesses zur Seite.

Wir helfen, verfügbare Informationen zu beschaffen, Fragen mit Verkäufern zu klären und die Kommunikation mit Ihrem unabhängigen Anwalt und weiteren Beratern zu koordinieren, damit Sie bei jedem Schritt fundiert entscheiden können.

Planen Sie einen Immobilienkauf auf Koh Samui? Kontaktieren Sie Doctor Property, um Ihre Anforderungen und die verfügbaren Unterlagen Ihrer favorisierten Immobilien zu besprechen.

Dieser Artikel enthält allgemeine Informationen. Anforderungen hängen von Immobilie, Beteiligten und Transaktion ab. Holen Sie unabhängigen thailändischen Rechtsrat ein, bevor Sie einen Vertrag unterzeichnen oder Geld überweisen.