Due diligence immobilière à Koh Samui : guide de l’acheteur

La due diligence immobilière à Koh Samui permet de vérifier la propriété, l’accès légal, les autorisations de construire et les obligations liées à l’achat. Ces vérifications doivent intervenir avant tout engagement contractuel ou versement sans protections clairement convenues.

Doctor Property vous accompagne tout au long de votre achat à Koh Samui, de la recherche et des visites à la négociation, à la coordination des documents et à la finalisation. Nous travaillons aux côtés de votre avocat indépendant et de vos autres conseillers pour obtenir les informations, poser les questions et clarifier les étapes.

Villa achevée, terrain non bâti ou bien sur plan : l’objectif est de déterminer exactement ce que vous acquérez, de repérer les difficultés et de faire refléter les conclusions dans le contrat.

Qu’est-ce que la due diligence immobilière ?

Il s’agit d’une enquête sur le bien et la transaction envisagée. Elle doit confirmer le pouvoir du vendeur, identifier les droits transférés et révéler les obligations ou restrictions susceptibles d’affecter l’acheteur.

Un avocat thaïlandais indépendant doit mener l’examen juridique. Selon le bien, un géomètre, un ingénieur ou un architecte peut être nécessaire pour examiner les limites, la construction ou la faisabilité d’un projet.

1. Vérifier le titre foncier, la propriété et les limites

Votre avocat doit examiner les titres et vérifier les registres pertinents auprès du Land Office. Une brochure, une déclaration de propriété ou une copie fournie par le vendeur constitue seulement un point de départ.

• Confirmer le type de titre et les droits qu’il confère.
• Vérifier le propriétaire inscrit et le pouvoir du vendeur de conclure la vente.
• Repérer les hypothèques, baux, servitudes et autres charges enregistrées.
• Vérifier la concordance entre la parcelle et le bien proposé.
• Déterminer les consentements et documents supplémentaires nécessaires à la finalisation.

Si les limites sont incertaines, faites effectuer un relevé adapté. Clôtures, murs et limites indiquées lors d’une visite doivent être rapprochés des titres et documents d’arpentage.

Question essentielle : la villa, la piscine, le jardin et le stationnement sont-ils tous compris dans le terrain ou les droits acquis ?

2. Confirmer l’accès routier légal

L’existence d’une route ne prouve pas automatiquement un droit de passage. Certaines villas de Koh Samui sont accessibles en traversant plusieurs parcelles privées.

Votre avocat doit examiner l’ensemble du trajet jusqu’à la voie publique et vérifier le fondement juridique de chaque passage : voie publique, propriété de la route ou servitude enregistrée.

• Qui possède et entretient la route ?
• Comment les frais d’entretien et de réparation sont-ils répartis ?
• Existe-t-il des restrictions d’utilisation ?
• La pente, le revêtement et le drainage conviennent-ils à un usage quotidien ?

Pour un terrain en pente, pensez également à l’accès des véhicules de chantier.

3. Examiner les permis et les règles d’urbanisme

Pour une villa existante, demandez le permis, les plans approuvés et les autres documents de construction applicables. Un professionnel compétent doit apprécier les écarts significatifs entre les plans et le bâtiment réalisé.

Extensions, chambres supplémentaires, piscines et ouvrages de soutènement peuvent nécessiter des investigations. Un livret d’enregistrement du domicile ne prouve pas que toutes les constructions sont autorisées.

Pour un terrain, vérifiez la faisabilité de votre projet avant de conclure. Les exigences d’urbanisme et d’environnement peuvent dépendre du lieu, de la pente, de l’altitude et de la proximité du littoral.

Question essentielle : la construction et l’utilisation envisagées sont-elles légalement possibles ? Les bâtiments voisins ne prouvent pas ce qui est autorisé sur votre parcelle.

4. Comprendre la structure de propriété ou de bail

La propriété foncière étrangère est généralement restreinte en Thaïlande, sous réserve d’exceptions légales limitées. Obtenez un avis indépendant sur les droits proposés et la légalité du montage envisagé.

L’opération peut porter sur un condominium, un bail enregistré ou un bâtiment assorti de droits distincts sur le terrain. Chaque situation exige ses propres vérifications.

Vérifications d’un bien en leasehold

• Vérifier le propriétaire du terrain et l’enregistrement du bail.
• Confirmer sa date de début et sa durée restante.
• Examiner les clauses de cession, de succession et de résiliation.
• Déterminer le propriétaire du bâtiment pendant et après le bail.
• Faire analyser les promesses de renouvellement séparément des droits déjà enregistrés.

Une durée totale annoncée doit distinguer clairement les droits enregistrés aujourd’hui de ceux qui dépendent d’une démarche future.

Opérations impliquant une société

Si une société intervient, déterminez si vous acquérez un bien, des actions ou un autre intérêt. Vos conseillers peuvent devoir examiner l’actionnariat, les comptes, les impôts, les dettes et autres engagements, ainsi que la légalité du montage.

Demandez une explication écrite des droits acquis et des restrictions concernant leur transfert ultérieur.

5. Organiser une inspection et vérifier les réseaux

L’examen juridique ne détermine pas l’état physique d’une villa. Une inspection indépendante peut révéler des défauts, des coûts de réparation prévisibles et des points nécessitant un spécialiste.

• Mouvements structurels et murs de soutènement.
• Toiture, étanchéité et infiltrations.
• Drainage du terrain et gestion des eaux pluviales.
• Électricité, plomberie et assainissement.
• Équipements de piscine et autres installations importantes.

Sur les terrains en pente, le drainage et les soutènements méritent une attention particulière.

Eau, électricité et infrastructures partagées

Clarifiez les modalités d’approvisionnement, de comptage et de facturation. Demandez les factures récentes et les accords concernant l’eau privée, la distribution électrique, les pompes et les équipements communs.

Dans un ensemble résidentiel, examinez charges communes, contrats de gestion et responsabilités pour les grosses réparations. Renseignez-vous sur les impayés et les travaux prévus susceptibles d’augmenter les coûts.

6. Effectuer des contrôles supplémentaires pour un achat sur plan

Acheter sur plan à Koh Samui impose de vérifier les droits immobiliers et les obligations du promoteur de livrer le logement terminé.

Examinez sa maîtrise du terrain, les autorisations, la société contractante et les projets déjà livrés. Le contrat doit traiter :

• De la parcelle, des plans et des spécifications.
• Des éléments inclus dans le prix et de la validation des modifications.
• Des échéances de paiement et du contrôle indépendant de l’avancement.
• Des délais et recours en cas de retard ou de non-achèvement.
• De la livraison des routes, réseaux et installations communes.
• De l’inspection, des réserves, de la remise des clés et des obligations concernant les défauts.

Si des rendements locatifs sont annoncés, examinez le contrat, les conditions, les coûts et l’identité du débiteur. Distinguez les prévisions financières des obligations contractuelles exécutoires.

7. Examiner l’acompte et le contrat d’achat

Le contrat doit refléter les conclusions de la vérification. Votre avocat doit examiner conditions d’achat, échéancier, répartition des taxes et frais, formalités de finalisation et conséquences d’un manquement.

Clarifiez les locations en cours, réservations, contrats de gestion et autres engagements pouvant subsister après l’achat.

Pour une villa meublée, joignez un inventaire convenu du mobilier, de l’électroménager et des équipements importants. Identifiez les éléments exclus.

Si un problème doit être réglé avant la finalisation, précisez l’action, les justificatifs et le délai. Organisez les derniers contrôles avant de libérer le solde.

Due diligence à Koh Samui : liste des documents

Demandez au vendeur ou à l’agent les documents suivants lorsqu’ils sont pertinents. Votre avocat confirmera ceux nécessaires à l’opération.

• Titre foncier et inscriptions enregistrées.
• Identité du vendeur et pouvoir de vendre.
• Documents d’accès et droits enregistrés correspondants.
• Permis et plans approuvés.
• Baux, locations et contrats de gestion existants.
• Factures récentes et accords d’infrastructures partagées.
• Charges communes et informations sur les impayés.
• Réservation, projet de contrat et inventaire.
• Pour le sur-plan : spécifications, paiements par étapes et obligations de livraison.

Que faire si la vérification révèle un problème ?

Certains points se règlent par des pièces supplémentaires, des travaux correctifs ou une modification du contrat. D’autres affectent la valeur, l’usage ou l’adéquation du bien.

Faites expliquer les conséquences, les solutions et les risques non résolus. Distinguez une correction effectuée d’une promesse de régler le problème plus tard.

Questions fréquentes

Quand commencer la due diligence ?

Consultez votre avocat avant de signer une réservation ou de verser un acompte. Prévoyez une période d’examen appropriée et des conditions claires de poursuite ou de remboursement.

Qui doit effectuer les vérifications à Koh Samui ?

Un avocat thaïlandais indépendant représentant l’acheteur doit traiter les questions juridiques. Géomètres, ingénieurs et architectes peuvent examiner les aspects techniques.

Le titre foncier confirme-t-il l’accès légal à la villa ?

L’accès nécessite un examen distinct de l’itinéraire complet jusqu’à la voie publique et des droits sur chaque tronçon.

L’inspection du bâtiment est-elle comprise ?

Ne le présumez pas. Confirmez la mission de votre avocat et commandez, si nécessaire, une inspection technique séparée.

Combien de temps dure la due diligence ?

Le délai dépend de la transaction, des documents et des investigations supplémentaires. Convenez d’un calendrier réaliste avec votre avocat et intégrez-le aux conditions de réservation ou d’achat.

Doctor Property vous accompagne tout au long de l’achat

De la recherche du bien et des visites à la négociation, à la coordination des documents et à la finalisation, Doctor Property reste à vos côtés à chaque étape.

Nous aidons à obtenir les informations disponibles, à poser vos questions aux vendeurs et à coordonner les échanges avec votre avocat indépendant et vos conseillers pour faciliter vos décisions.

Vous envisagez un achat immobilier à Koh Samui ? Contactez Doctor Property pour discuter de vos besoins et des documents disponibles pour votre sélection.

Cet article fournit des informations générales. Les exigences varient selon le bien, les parties et la transaction. Consultez un avocat thaïlandais indépendant avant toute signature ou tout transfert de fonds.